להגדיל את ההחזר החודשי בעזרת ההורים? כל הדברים שחייבים לדעת

דיברנו לא פעם בבלוג הזה שקביעת החזר חודשי שנכון עבורכם הוא אחד הדברים החשובים ביותר במשכנתא. החזר חודשי שנכון ליכולות שלכם ולצרכים שלכם הוא צעד מרכזי בדרך למשכנתא שנכונה עבורכם.ב-2013 התערב בנק ישראל בנושא ההחזרים. לפני שאנחנו מגיעים לנקודה עם ההורים הנה כאן עיקרי הדברים שאתם צריכים להכיר. (וגם הבהרה קטנה: אין פה עידוד או דחיפה להכניס את ההורים לתוך ההלוואה. המטרה היא נטו הנגשת המידע).

החלק החשוב במשכנתא: לקבוע החזר חודשי נכון

לחצו כאן כדי לקבל טיפים פיננסיים חשובים ישירות לתיבת המייל שלכם

מקור: FreePik

בנק ישראל קבע שאסור שההחזר החודשי של הלווים יעלה על 50% מסך ההכנסה נטו שלהם. בפועל, בגלל האותיות הקטנות, הרגולציה של בנק ישראל הביאה לכך שנדיר מאוד שהבנקים יאשרו לכם החזר חודשי שהוא מעל 40% מסך ההכנסה נטו שלכם. נניח ואתם מרוויחים 10,000 שקל נטו? סביר שהבנק לא יאשר לכם החזר חודשי של מעל 4,000 שקל.

ואחרי שאמרנו את זה צריך לדעת שברוב המקרים הבנקים מפעילים מדיניות אשראי שמרנית יותר והם מרגישים הרבה יותר נח לאשר לכם החזר חודשי שעומד על כשליש מההכנסה נטו שלכם. מרוויחים 10,000 נטו? החזר חודשי בסביבות ה-3,300 שקל. אני מדגיש - זה לא אומר שאי אפשר לקבל משכנתא עם החזר חודשי גבוה יותר אבל יחס של עד שליש עובר אצלם יותר חלק בגרון.

אגב מה זה אומר הכנסות נטו? זה אומר שמנכים לכם התחייבויות שמשך ההתחייבות שלהן הוא מעל שנה וחצי. כלומר - יש לכם גם הלוואה של 50 אלף ל-3 שנים שההחזר החודשי שלה הוא 1,500 שקל? מבחינת הבנק אתם כבר לא מרוויחים 10 אלף שקל נטו אלא 8,500.

אחרי שהבנו את זה, בואו נבחן דרך אחת פופלרית יחסית שבה אפשר להגדיל את ההחזר החודשי. נניח שיש זוג שמתכוון ליטול מיליון שקל אך ההכנסות שלו עומדות על 10 אלף שקל נטו. במקרה כזה, סביר שהבנק יאשר לאותו זוג החזר של של כ-3,300 ועד 4,000 במקסימום. החזר שלא כל כך מספק משכנתא של מיליון שקל.

אילו אופציות עומדות בפני אותו זוג כעת?

1. לוותר על הרכישה ולרכוש דירה קטנה יותר... כן אני יודע שזו תשובה מבאסת אבל 4,000 שקל לא באמת יכולים לספק משכנתא של מיליון שקל ובטח שלא לייצר משכנתא סבירה. אולי כדאי לחשוב על רכישת דירה קטנה יותר ובכך להקטין את סכום המשכנתא

2. להכניס את אחד ההורים להלוואה. מה שנקרא בעגה המשכנתאית "ערב תומך". בפועל, הגבלת ה-40% שהטיל בנק ישראל בכל הקשור להחזר החודשי חסמה את האפשרות של רכישת דירה עבור לא מעט זוגות שפנו להוריהם כדי שיסייעו להם ברכישת דירה.

גם כאן בנק ישראל התערב והוציא הוראה נוספת שמתייחסת לפרקטיקה של ההורים והגדיר בה שלושה דברים:

א- כדי להתחשב בהכנסה של ערב, הוא חייב להיות בן משפחה מדרגה ראשונה.

ב- רק חצי מהכנסתו של הערב התומך תוכר לעניין יחס ההחזר.

ג- הערב לא יכול להיות סתם ערב על הנייר אלא חייב לשלם לפחות 20% מההחזר החודשי.

דוגמא בבקשה

זוג צעיר מרוויח 10 אלף שקל נטו ביחד, ואמא של אחד מבני הזוג מרוויחה 10 אלף שקל. הזוג יכול כמובן להכניס את האמא להיות ערב תומך שכן מדובר בקרבה ממדרגה ראשונה.

כעת, לא כל ההכנסה של האם תוכר על ידי הבנקים. לצורך חישוב מבחן ההכנסות. הבנקים יכירו רק ב-5 אלף כך שבסופו של דבר הזוג (והאמא) מחזיקים בהכנסה של 15 אלף ולכן יכולים לקחת משכנתא עם החזר חודשי של בין 5,000 ל-6,000 אלף שקל בחודש.

חישוב הכנסות באמצעות הכנסה של אחד ההורים כערב תומך

כאן לא נגמר תפקידה של האמא במשכנתא שכן היא נדרשת גם לשלם לפחות 20% מההחזר החודשי. אם למשל ההחזר החודשי באותה דוגמא הוא 5,000 שקל. הזוג עצמו צריך לשלם 4,000 שקל כל חודש והאמא נדרשת לשלם ישירות לבנק מינימום 1,000 שקל.

מה עוד חשוב לדעת?

מבחינת הבנק, הערב התומך הוא חלק בלתי נפרד מההלוואה (הוא הרי משלם חלק מההחזר החודשי) ולכן מרבית הבנקים מחייבים גם את הערב התומך לערוך ביטוח חיים (כמו שהם מחייבים את יתר הלווים). זה אולי נשמע שולי אך כאשר הפרמיה של ביטוח החיים נקבעת בין היתר (ובעיקר) על פי גיל - אזי העלות החודשית של הביטוח עבור אחד ההורים שלכם יכולה להגיע למאות שקלים. משהו שבהחלט חייבים לקחת בחשבון כאשר שוקלים להכניס את ההורים להלוואה.

לסיכום

מדובר באופציה אחת שבעזרתה ניתן להגדיל מעט את ההחזר החודשי. מדובר באופציה שנתמכת (ומוגבלת) ברגולציה של בנק ישראל ולכן כל הבנקים מכירים בה.

יש להשתמש באפשרות הזאת כמובן תוך שיקלול של מלוא הנתונים ובזהירות הדרושה. לדעתי האישית מדובר באפשרות טובה כאשר מדובר על משהו זמני מאוד וכאשר הצד השני יכול באמת לסייע (ולא נגרר לכך רק כדי להשתתף בחגיגת הדיור). למשל: סטודנט שנמצא לקראת סוף התואר ויודע שאוטוטו הוא מתחיל לעבוד ויתחיל להרוויח שכר יפה יכול בינתיים לגשר על בעית ההכנסות באמצעות הורים יציבים. או למשל - הורים שמשתכרים בהכנסות גבוהות מאוד ורוצים לעזור לילדהם וכדומה.