איך לקבוע החזר חודשי במשכנתא שמתאים לך ולהמשיך לצמוח

בפוסט המדובר נדבר על 4 נקודות חשובות ואפילו קריטיות שיעזרו לכם לקבוע החזר חודשי:

1. עוגן השכירות

2. שאלת החיסכון הקבוע

3. שיעור ההוצאות הקבועות

4. שלב החיים והתכנון

רכישת דירה עוברת דרך משכנתא, שבשם הארוך שלה מוכרת כ-״ההלוואה הענקית הזאת שתלווה אותנו כעת 25-30 שנה״. ודווקא בגלל שזו התחייבות עם תשלום חודשי, ודווקא בגלל שזה להתחייב לטווח הארוך, לקבוע נכון את ההחזר החודשי זו משימה עם חשיבות אדירה שתקבע איך תראה רמת החיים שלנו בעתיד.

האם אחרי הרכישה נוכל להמשיך לתכנן בכיף את הטיול המשפחתי לחו״ל ולשלב את החוגים לילדים, ונוכל להמשיך להשקיע או שנכנס ללופים של איך לסגור את החודש כי באותה נקודת זמן התמקדנו רק בדירה עצמה.

מצד אחד מפתה להגיד שכדאי לקבוע החזר חודשי כמה שיותר נמוך כדי שיהיה נח.

מצד שני יש לזה מחיר.

קחו למשל הלוואה של 300 אלף בריבית קבועה לא צמודה אם ניקח אותה ל-30 שנה ההחזר החודשי יהיה 1,580₪. אם נקצר אותה ל-22 שנה ההחזר החודשי יהיה 1,820. כלומר, עוד 240₪ בהחזר החודשי אבל מצד שני בתרחיש של ההחזר הנמוך יותר נשלם עוד 90 אלף ₪ ריביות לאורך תקופה. 

אז איך מוצאים את נקודת האופטימום האישית שלנו אל מול ההחזר החודשי? מבחינת הבנק התשובה אגב פשוטה - אל תעברו את ה-40% מההכנסות נטו. מבחינתכם, התשובה מורכבת יותר. לא כל מה שהבנק מאשר הוא נכון לנו ולכן יש חשיבות גדולה לעבור כמה שלבים בדרך למציאת יכולת ההחזר המתאימה לכם: 

נקודה #1: מה העוגן שלנו?

רוב רוכשי הדירות כבר משלמים היום תשלום חודשי לדיור, והמשמעות היא שיש לנו כבר עוגן די טוב כדי להעריך את גובה הוצאות הדיור החודשיות שלנו ואיך אנחנו מתמודדים עם התשלום הזה. מעין ניסוי אמיתי שמאפשר לנו לבחון את המים ולחוש את הדופק - איך אנחנו עם ההוצאה על דיור? זה לא אומר שזה הסכום שנקבע וזהו. צריך גם לשאול: האם התשלום היום מכביד עלינו? האם יש דברים אחרים שחשובים לנו שקשה לנו לעשות היום? זה מוביל אותנו לנקודה השנייה.  

נקודה #2: יש חיסכון?

התשובה לאיפה עומדים ביחס להוצאה על דיור נמצאת גם בחיסכון. נניח שאנחנו משלמים היום שכירות של 5,000 שקל, ובתקופה האחרונה אנחנו גם מצליחים לחסוך עוד 3,000 שקל בחודש (בהוראת קבע) המשמעות היא שעל הנייר נוכל להגדיל את ההחזר החודשי עד 8,000 שקל במקסימום. שכירות + חיסכון חודשי שוטף – זו בעצם התקרה שלנו. 

כמובן, צריך להביא בחשבון כמה דברים שכנראה יורידו אותנו מעט מהתקרה. למשל, הרצון להמשיך לחסוך. הרצון לקנות בית לא צריך לבטל לחלוטין את החיסכון החודשי. נכון, מצד אחד, אנחנו רוצים החזר נכון כדי לא לקחת משכנתא ארוכה ויקרה, מצד שני יש את החיים עצמם שעדיין קורים גם אחרי שלוקחים משכנתא. אנחנו רוצים גם חיסכון נזיל שיהיה לנו ליום סגריר או לחסוך כדי להתחיל לבנות את ההשקעה הבאה שלנו. אם אתם בצד השני של המתרס, ואתם במינוס או סביב קו האפס כשגרת חיים – יהיה קשה להעלות את ההחזר החודשי מעל סכום השכירות של היום. כאן דווקא צריך לבדוק אם אולי יש צורך לקבוע החזרי משכנתא חודשיים נמוכים יותר מהשכירות כיום. 

נקודה #3: זום אווט להוצאות הקבועות

ההחזר חודשי הוא בעצם התחייבויות חודשית שהולכת ללוות אותנו כעת לתקופה ארוכה. אנחנו לא יכולים להסתכל רק על ההתחייבות הזאת כאילו היא עומדת לבדה בלי לראות את יתר ההוצאות הקבועות שלנו. הוצאות כמו חשבונות, ביטוחים, אוכל, רכב, גנים ומסגרות, הלוואות קיימות אם יש וכדומה.

זה קריטי לבדוק מה שיעור ההוצאות הקבועות שלנו מסך ההכנסות נטו. כלומר לסכום את כל ההוצאות הקבועות ולחלק את זה בהכנסות נטו של הבית. אנחנו רוצים לשאוף שהמספר הזה יהיה עד 60%. למה? כשיש לנו הוצאות קבועות גבוהות מאוד, למשל 75% זה אומר שמכל שקל שאנחנו מכניסים הביתה - 75 אגורות כבר נבלעות בהתחייבויות שכבר עשינו. מה שמשאיר לנו 25 אגורות לכל ההוצאות האחרות כמו בילויים, אוכל בחוץ, דברים שצריך לבית, בלת״מים וכמובן - חיסכון והשקעות.

לפי דאטה רחב של חברת רייזאפ, אם המספר הזה עובר את ה65%-60%, סבירות גבוהה שנתקשה לחסוך או שהבית מסיים את החודש בתזרים שלילי, ואת זה אנחנו רוצים למנוע.

לכן, כשאנחנו קובעים החזר חודשי, תחשבו את כלל ההוצאות הקבועות שלכם ואם אתם זוג צעיר ללא ילדים (ומתכננים כן להתרחב בעתיד) תשאירו אפילו עוד קצת מרווח בתוך גבולות הגזרה שציינתי. עכשיו בעצם אנחנו כבר ממש יכולים לקבל כיוון.

נניח שההכנסות נטו של משק הבית הם 20 אלף שקל, בשביל הדוגמא, ונניח שההוצאות הקבועות שלכם ללא דיור הם 6,000 שקל (כלומר 30%). נניח שחישבתם ובדקתם והערכתם שאתם רוצים החזר של 5,000 ₪ זה אומר שההוצאות הקבועות שלכם יהיו 11,000 שקל או אם תרצו 55%, וכעת צריכים לחשוב מה אנחנו רוצים, ואיך זה מסתדר עם תכנון העתיד שלנו (יתווספו עוד הוצאות על התרחבות המשפחה או שאנחנו יודעים שההכנסות יעלו וכדומה). 

נקודה #4: תכנון קדימה ושלב חיים

יש עוד נקודות מהותיות שאפשר וצריך לבדוק, כמו שלב חיים שאנחנו נמצאים (לפני התרחבות המשפחה? בתחילת הדרך בעולם העבודה? דברים במבנה ההוצאות הקיים שהולכים להשתנות?). כאן חשוב גם להיות אמיתיים עם עצמנו ולא לנסות ״לשכנע״ שאפשר כי הגנים מסתיימים למשל אז אפשר לקחת את כל ה-3,500₪ לתוך ההחזר וזה בסדר. הגנים מסתיימים אבל גם הצרכים של הילדים, ואולי יהיה כסף שמתפנה אבל בואו נחשוב על זה קצת יותר לעומק.

בעיקר צריך לשאול את עצמנו איזה חיים היינו רוצים אחרי שנקנה את הבית? כי החיים עצמם ממשיכים, וההתרגשות של הרכישה בעתיד, מתישהו, מעט תרד. ואז רוצים חוגים, וטיולים לחו״ל, ורוצים לימודים, ורוצים להתפתח ולעשות דברים לנפש. אי אפשר לכמת את הדברים האלו בכללים נוקשים אבל כן צריך לקחת את זה בחשבון ולחשוב על רמת החיים שלכם היום וגם מה הייתם רוצים. זו נקודה מאוד חשובה שמכניסה את רכישת הבית לתוך מכלול של שיקולים משפחתיים ואישיים ולא רק גורמת לנו להסתכל על זה כמשהו בודד ומנותק מכל הקשר. לצורך העניין אולי באמת תוכלו לעמוד בהחזר של 8,000₪ אבל זה מונע מכם לחסוך ללימודים שאחד מכם מאוד רצה לעשות. עכשיו אולי אפשר להסתכל על זה בצורה שלמה יותר ולקבל החלטות שאנחנו מבינים את הטרייד-אוף.

בשורה התחתונה:

יש עוד נקודות מהותיות שאפשר וצריך לבדוק, כמו למשל שהרגולציה לא מאפשרת לבנקים לתת משכנתא עם החזר חודשי התחלתי שעולה על 40% מסך ההכנסות נטו וכמו אפשרויות להכניס את ההורים כמשלמים ואז להגדיל את ההחזר אבל 4 הנקודות האלו אמורות לגמרי לתת כיוון אמיתי ופרקטי לגבי יכולת ההחזר ולגבי המספר האפשרי והכדאי מבחינתכם. זו בעיקר הזמנה די פשוטה לבדוק את המספרים שלכם ובעיקר להבין מה הם מספרים ומה אנחנו יכולים.

** כתבתי את הטור המקורי לגלובס וכאן אני מביא אותו עם עוד הרחבות. לקריאה בגלובס

ככה לוקחים משכנתא - הספר

לקנייה