אחד הצעדים הכי חשובים בתהליך המשכנתא הוא לקבוע את ההחזר החודשי - כמה נשלם כל חודש כדי להחזיר את ההלוואה.
למה זה נושא כל כך מהותי? כי ההחזר החודשי הוא בעצם המנוע של ההלוואה והוא אחד מהכלים הכי חשובים בדרך למשכנתא נכונה עבורכם. כולם מבינים שאם קובעים אותו גבוה מדי ולגמרי מעל הפופיק - אנחנו בסכנה שאולי לא נצליח לעמוד בתשלומים כשתנאי השוק ישתנו. מצד שני, מה שלא כולם מביאים בחשבון - שאם קובעים אותו נמוך מדי - זה גם סיכון כי אז אנחנו פשוט נשלם הרבה ריביות מיותרות לבנק. הרבה הרבה
קחו למשל את הדוגמא הבאה: משכנתא של 800 אלף שקל. אם קבענו החזר חודשי של 3,900 שקלים - לאורך חיי המשכנתא נשלם כ-460 אלף שקל ריביות* אם נקבע החזר חודשי של 4,250 - נחזיר לאורך חיי המשכנתא 360 אלף שקל. כלומר, הבדל של 350 שקל בהחזר חודשי מייצרים לנו כאן כ-100 אלף שקל חסכון! נראה לי שהמספרים מוכיחים שזה באמת נושא חשוב (*המסלולים והחישובים - בפוסט אחר. הנתונים בפסקה זאת לוקחים בחשבון סימולציה לעליית ריבית ומדד)
אז עכשיו חזרנו לשאלה - איך קובעים החזר חודשי שיהיה נכון עבורנו? שבו יחד, תקדישו לזה קצת מחשבה ותקראו
את הטיפים הבאים (מקווה שהם יסייעו לכם)
טיפ ראשון: עוגן השכירות
סביר להניח שהשלב הנוכחי שלנו הוא שכירות ולכן יש לנו כבר עוגן די טוב לראות כמה אנחנו משלמים היום על הוצאות דיור ואיך אנחנו מתמודדים עם התשלום הזה. אני מדגיש שמדובר בעוגן בלבד, מעין ניסוי אמיתי שמאפשר לנו לבחון את המים - זה לא אומר שזה הסכום שנקבע וזהו. אחרי שיש לנו עוגן צריך לשאול - אם השכירות היתה גבוהה יותר, האם היינו עומדים בזה. לאחר מכן - צריך לבדוק גם את הנקודה השניה
טיפ שני: האם אנחנו חוסכים כסף כל חודש
נניח ואתם משלמים לשכירות 4,000 שקל ומצליחים לחסוך עוד 1,500 שקל בחודש בתקופה האחרונה מבלי שנכנסתם למינוס או משהו - אז אפשר להניח שניתן להגדיל את ההחזר החודשי עד ל-5,500 במקסימום. זו בעצם התקרה שלנו - אבל יש כמה דברים שצריך להביא בחשבון שכנראה גם יורידו אותנו מעט מהתקרה. למשל, הרצון (הנכון) שלנו להגדיל את ההחזר החודשי לא חייב בהכרח לבטל לחלוטין את החסכון. זה נכון שחסכון גבוה במקביל למשכנתא לא תמיד משתלם אבל אני בהחלט חושב שצריך להמשיך לחסוך בסכומים קטנים יותר גם במקביל למשכנתא - תמיד יש מקרים מיוחדים שמחייבים קצת מזומנים.
הטיפ הזה נכון גם לצד השני. אם אתם משלמים 4,000 שקל שכירות ומעמיקים כל חודש את המינוס שלכם, צריכים לשקול אולי להוריד את ההוצאה על דיור אלא אם כן נצליח לייעל את ההוצאות שלנו. והנה הגענו לנקודה הבאה
טיפ שלישי: חסכון בתשלומים השוטפים
המשכנתא היא הזדמנות נהדרת לעשות קצת סדר בתשלומים הביתיים. אתם עדיין משלמים משום מה 100 שקלים לסלולר? משלמים הרבה על שירותי אינטרנט או טלוויזיה? זה הזמן להתחיל לחתוך. שוק התקשורת מתעורר לתחרות עם כניסתן של סלקום ופרטנר לטלוויזיה ולעולומות האינטרנט. יש לכם ביטוחים כפולים? בהרבה מקרים אפשר בכמה שיחות טלפון לחסוך סכום לא רע אפילו בלי שויתרתם על משהו. נצלו את התהליך הזה לייעל את ההוצאות הביתיות ואולי גם למצוא חשבונות מיותרים
טיפ רביעי: יש גם רגולציה
ב-2013 הטיל בנק ישראל עוד מגבלה על שוק המשכנתאות והביא לכך שבפועל הבנקים לא מאשרים משכנתא עם החזר חודשי שעולה על 40% מסך ההכנסה שלכם ובלא מעט מקרים התקרה האמיתית היא שליש מההכנסה. סך ההכנסה שלכם במקרה הזה מכוון להכנסה נטו. אם יש לכם הלוואות פתוחות שיתרתן הפרעון שלהן היא מעל שנה וחצי - מנכים גם את זה מהשכר. בפועל - השוק התייצב על החזר ממוצע של כ-26-27 אחוז מהשכר. אין שום דבר קדוש בממוצע אבל שוב זה נותן לנו סוג של עוגן.
טיפ חמישי: ההחזר החודשי עוד ישתנה
עד עכשיו דיברנו בעיקר על דרכים להגדלת ההחזר החודשי אבל חשוב להבין שההחזר החודשי יכול גם להשתנות ולעלות למרות שמבחינתכם שום דבר לא השתנה. אומרים שהנבואה ניתנה לשוטים אבל לא אסתכן אם אכתוב שההחזר החודשי בטוח יעלה בתקופת המשכנתא שלכם. למה? כי בשנים האחרונות אנחנו נמצאים בסביבת ריבית מאוד נמוכה - דבר שגם קובע בהתאם ריבית משכנתא יחסית נמוכה. למעשה נכון ליולי 2017 - הריבית במשק בשפל היסטורי ומדד המחירים לצרכן ב-3 השנים האחרונות היה שלילי.
לכן, כשהריבית במשק תתחיל לעלות (אף אחד לא יודע מתי זה יקרה) והמדד יתייצב - זה אומר בהכרח שההחזר החודשי שלכם יעלה. בשורה התחתונה - אין מנוס. צריך להבין שההחזר החודשי יעלה ולעשות סימולציות מה יקרה להחזר החודשי שלכם כשתנאי השוק ישתנו (ולהבין שמדובר בסימולציה בלבד - לטוב ולרע).
טיפ שישי: ילדים?
זה נשמע טרוויאלי אבל עדיין אכתוב את זה - ההחזר החודשי שנקבע היום יילך איתנו כנראה כמה שנים טובות (תמיד אפשר למחזר ולקבוע אותו מחדש) ולכן צריך לחשוב גם מה צופן העתיד המשפחתי. אם אתם זוג בלי ילדים ואתם מתכננים (טפו טפו טפו) להביא 3 ילדים בשנים הקרובות - זה בהחלט משהו שצריך לקחת בחשבון. ילדים זה שמחה אבל ילדים זה גם כסף... ולא רק ילדים - כשקובעים את ההחזר חייבים להסתכל גם קצת קדימה ולנסות להזהות הוצאות שוטפות עתידיות
טיפ שביעי: יש גם עלויות ביטוח
הבנקים מחייבים אתכם במשכנתא לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה כדי להגן על עצמם. מה זה אומר מבחינתכם? שחוץ מההחזר החודשי לטובת המשכנתא, יש תשלומי ביטוח שוטפים לאורך כל חיי ההלוואה. קשה בדיוק להגיד כמה זה יוצא - משתנה כמובן לפי הנתונים וההלוואה - אבל מה שבטוח הוא שצריך לדעת גם את זה כשקובעים החזר חודשי. כנסו פה לחשב ולהשוות מחירים על ביטוח חיים
הטיפ הגדול: אקסל גדול ויפה
פותחים אקסל יפה ומתחילים להזין את ההכנסות וההוצאות החודשיות שלנו בששת החודשים האחרונים. להכניס הכל! שכירות, חשבונות, הוצאות חד פעמיות, אוכל, בילויים, לימודים, הוצאות בריאות, רכב, ה-כ-ל. אחרי שיש לכם שישה חודשים מלאים כאלו, אפשר לעשות ממוצע ולראות איך נראה פחות או יותר חודש מייצג שלכם – רק ככה אפשר לקבל החלטות מחושבות ונכונות.
#משכנתא #החזר_חודשי #ביטוח_משכנתא ##חסכון