מה המחיר האמיתי של הבית שאתם עומדים לרכוש?

בעסקת נדל"ן אנחנו לא רואים את כל העלויות בצורה הכי שקופה וברורה במחיר המוצר שאנחנו קונים. הנה כאן 10 נקודות שאתם חייבים להביא בחשבון במחיר הדירה שאתם רוכשים. הרשימה המלאה


תחשבו על זה שהייתם נכנסים לקניון, מודדים חולצה שעולה 100 שקלים אבל איכשהו, עד שאשכרה לבשנו את אותה חולצה שילמנו 120 שקלים. זה אולי מוזר אבל זאת המציאות וצריך לדעת להיערך אליה כי במציאות של שוק הנדל"ן זה יכול להיות עלות עודפת של כמה עשרות אלפי שקלים בלי בעיה. לכן חשוב שתבינו את המחיר האמיתי של הדירה שאתם רוכשים וכך תגיעו מוכנים יותר לעסקה הגדולה.


Source: FreePik

1. מס רכישה


לפני שאנחנו צוללים פנימה, חייבים לענות קודם כל על שאלה חשובה: האם אנחנו רוכשים דירה שתהיה דירתנו היחידה? (בין אם זו דירה ראשונה שלנו ובין אם זו דירה שאנחנו רוכשים ומוכרים את דירתנו הקודמת) או שאנחנו רוכשים דירה להשקעה? (יש לנו כבר דירה שרשומה על שמנו וכעת אנחנו רוכשים דירה נוספת). זה סופר קריטי כי זה משפיע כמובן על גובה המס.


נניח וזאת דירתנו היחידה: אם מחיר הדירה שרכשנו היא עד 1.66 מיליון שקל – אזי לא נשלם ולו שקל אחד מס. אם מחיר הדירה הוא מעל – נשלם מס על פי מדרגות שמתעדכנות אחת לשנה. הנה כאן – המדרגות המעודכנות ל-2018:


כלומר, על פי הטבלה שמעודכנת ל-2018, אם נרכוש דירה שמחירה 1.7 מיליון שקל נשלם מס רכישה רק על 35,480 אלף שקל. כך יוצא שנשלם 1,241 שקלים.


אם אנחנו רוכשים את דירתנו השניה נשלם מס רכישה כבד של 8% מהשקל הראשון. אם רכשנו דירה שמחירה מעל 5.1 מיליון שקל נשלם כבר 10% מס על כל שקל נוסף. אם למשל רכשנו דירה שניה שמחירה עומד על 2 מיליון שקל נשלם עוד 160 אלף שקל מס (!) בהחלט סכום שלא ניתן להתעלם ממנו.


הנה לינק למחשבון של רשות המסים


2. תיווך

אם רכשנו את הדירה באמצעות מתווך הרי שיש כאן עלות נוספת שחייבים להביא אותה בחשבון. לרוב מתווכים גובים כ-2% + מע"מ ממחיר הרכישה. בלא מעט מהמקרים ניתן ואפשר להתמקח על העמלה הזאת. רק כדי לסבר את האוזן: רכשנו דירה ב-2 מיליון? נשלם 40 אלף שקל + מע"מ למתווך.


3. עורך דין עלות שמתחילה לרוב ב-0.5% ויכולה להגיע גם ל-1.5% מעלות העסקה תלוי מאוד איזו עסקה זאת, עד כמה היא מסובכת או מורכבת ובסכום העסקה.


אבל חוץ מעניין העלויות חייבים להוסיף פה עוד שני משפטים: בעסקה כל כך גדולה שדורשת מכם לחתום על מסמכים וחוזים חייבים להסתייע בעו"ד שעובד בשבילנו. מה זאת אומרת שעובד בשבילנו? רוכשי דירה שרוכשים מקבלן מסתפקים לא פעם בעו"ד שהקבלן מעמיד עבורם. חייבים להבין – זה עו"ד של הקבלן, הוא משרת את הקבלן ודואג לאינטרסים של הקבלן. תדאגו שיהיה מישהו שדואג גם לצד שלכם.


4. מדד תשומות הבניה

רלוונטי רק עבור רוכשי דירה מקבלן. ברוב החוזים - מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. למה בעצם? כי הרי הדירה עצמה לא מוכנה וכנראה ייקח עוד שנה-שנתיים עד גמר הבניה ובעצם הקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות הבניה. למשל - המלט התייקר או שכר העובדים.


לכן, הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה וכך הוא "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלכם כי עכשיו אתם חשופים לשינויים בעלויות. שימו לב העלות הזאת עלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. צריך לדעת להתכונן לזה.. הנה כאן בהרחבה


5. פתיחת תיק משכנתא עלות: 0.25% מגובה המשכנתא. נכון שאתם משתעבדים לבנק ל-20 או 30 שנה ונכון שאתם הולכים לשלם לבנק ריביות במשך 20 או 30 שנה אבל הבנק כמובן לא יפספס אפשרות לגבות מכם גם עמלת פתיחת תיק. גובה העמלה 0.25% מסכום המשכנתא שניקח. לקחנו משכנתא של מיליון שקל? על הנייר נשלם לבנק עמלה של 2,500 שקל.


העמלה הזאת לגמרי ניתנת למיקוח. לרוב הבנקים ייתנו הנחה של 25% על גובה העמלה. כמו כן, יש לא מעט מקרים בהם אפשר להוציא הנחה של 50% ובמקרים נדירים גם יותר מכך ועד לביטולה המלא.


בכל מקרה – תתמקחו על זה! אתם לא צריכים לשלם 0.25% מגובה המשכנתא. אבל תתמקחו על זה בסוף התהליך ורק לאחר שהגעתם למיצוי במשא ומתן על הריביות. ההנחה על גובה העמלה היא נחמדה אבל היא לא באמת משתווה להורדה נאה בריביות המשכנתא. לא פעם הבנקים מפתים אותנו ואומרים שאם שנבוא לסגור אצלם הם ייתנו לנו הנחה של 50% בעמלת פתיחת תיק. זה נחמד מאוד אבל אם במקביל להנחה אנחנו משלמים ריביות גבוהות ממה שיוכולנו לשלם, ההנחה הזאת גרמה לנו למעשה לשלם הרבה יותר.


6. עלויות נוספות במשכנתא

1,000-1,500 שקל. חוץ מעמלת פתיחת תיק יש עוד כמה עלויות קטנות יותר. למשל, אם רכשתם דירה יד שניה תצטרכו לשלם עוד כמה מאות שקלים לשמאי. תצטרכו לשלם גם לנוטריון ורשם המשכונות (כדי לרשום שהדירה ממושכנת לטובת הבנק).


7. ביטוחים

150-200 שקל בחודש. הבנק מחייב אותנו לעשות שני ביטוחים במקביל למשכנתא שאנחנו לוקחים ממנו. הראשון הוא ביטוח חיים והשני זה ביטוח נכס (ביטוח דירה). הראשון הוא למקרה שאחד הלווים הולך לעולמו ואז במקום להסתבך מול הבנק- הביטוח מכסה את יתרת המשכנתא. הביטוח השני הוא למקרה שקורה משהו לדירה ששעבדנו לבנק, הרי הדירה הזאת היא הבטוחה של הבנק.


שימו לב, בשונה מכל הנקודות הקודמות, כאן לא מדובר בעלות חד פעמית אלא בעלות שוטפת (חודשית) לאורך כל חיי ההלוואה. מכיוון שביטוח זה דבר מאוד אישי וגובה התשלום יכול להשתנות מאחד לשני (גיל/ עישון/ מצב בריאות/גובה ההלוואה) קשה מאוד לכתוב עלות. באופן גס אפשר להעריך את הביטוחים האלו ב-150 שקל לחודש.

הנה לינק למחשבון של רשות שוק ההון שמשווה בין חברות הביטוח השונות


8. יועץ משכנתא

אני לא ארחיב כאן על הנחיצות של יועץ משכנתא (טוב נו בכל זאת - סופר חשוב!) אלא רק על העלויות. מדובר במנעד מאוד רחב שתלוי מאוד ביועץ, בשירות שהוא מציע ובעסקה הספציפית. ישנם יועצים המציעים מסלול של ליווי: כלומר פגישת ייעוץ עם הרוכשים ובנית תמהיל משכנתא מותאם אישית (כאשר הרוכשים הם אלו שהולכים לבנק אם התמהיל שהיועץ בנה) וישנם יועצים המציעים מסלול ייעוץ מלא הכולל גם את המו"מ מול הבנקים השונים כך שהרוכשים מגיעים רק לחתום על המשכנתא.


נניח ומדובר בעסקה ממוצעת ולא מורכבת מדי, ישנם יועצים המציעים את הפגישה ובנית התמהיל בסכום של כ-2,000-3,500 שקל ואת מסלול הייעוץ המלא בעלות של 4,500-7,500 ש"ח כאשר המחירים הנקובים כאן אינם כוללים מע"מ. בתיקים מורכבים יותר העלויות יכולות להיות גבוהות הרבה יותר.


9. הובלה וריהוט

אתם יודעים איך זה, רכשנו בית חדש (גם אם הוא לא חדש מהקבלן) אנחנו צריכים (או רוצים) להתחדש עם ריהוט, אולי עוד כמה מוצרי חשמל מרכזיים, אולי ארון או שולחן לסלון. בדירה חדשה קחו בחשבון גם את המזגנים ואת עלויות החיבור לחברות השונות (חשמל, מים, גז וכדומה) תוסיפו לזה את הובלת הדירה והנה בלי להרגיש הגענו בשקט בשקט לאלפי שקלים (אולי אפילו לעשרות אלפי שקלים).


הדבר הכי חשוב כאן היא לדעת לנהל את הדבר הזה. כלומר להשאיר תקציב כבר ביום רכישת הדירה ובשלב הראשוני משתמשים בו רק לדברים הנחוצים באמת (אם אין לנו מקרר למשל זה יהיה די נחוץ, אבל גם כאן לא חייבים כבר היום לקנות את המקרר הכי טוב בשוק).


אם בהמשך תרצו להחליף טלוויזיה או מקרר זה אחלה אבל הרבה זוגות מקבלים בשלב המעבר את תסמונות ההוצאות הגדולות: "הוצאנו כבר מאות אלפי שקלים, בוא נקנה את הטלוויזיה החדשה עכשיו, מה זה כבר עוד 4,000 שקל". בכל מקרה, אני לא רוצה להגיד לכם מה לקנות או לא לקנות אבל תחשבו כבר היום על הדברים שתצטרכו בדירה החדשה ותנסו לשמור לצרכים האלו תקציב.


10. שיפוץ / שיפורים

אחת מהנקודות המורכבות ברכישת דירה. לא מעט רוכשי דירה מקבלן מודעים לכך שיירצו לשדרג את הדירה (מטבח, שירותים אמבטיה, חלונות, נקודות חשמל וכדומה). אך מתקשים להעריך את העלויות. בדומה אליהם, גם רוכשי דירה יד שניה יודעים שעומד בפניהם שיפוץ ומנסים להעריך את העלויות.

בשיפוץ אפשר להגיד שהשמיים הם הגבול ולכן חשוב להגדיר לפני איפה בדיוק עומדים השמיים שלכם ועד כמה אתם יכולים להגיע לשם. לא לנחש אלא להיערך בצורה חכמה. ראיתם דירה שרציתם ואתם קרובים לחתום עליה? הביאו שני בעלי מקצוע באחת הפעמים שאתם קופצים לראות את הדירה כך שיוכלו לתת לכם הצעת מחיר. הצעת המחיר תתן לכם הערכה גסה וממולץ עליה להוסיף בין 10% ל-15% כדי להיערך לעלות האמיתית.


#משכנתא #המחיר_האמיתי #מס_רכישה #יועץ_משכנתא

0 צפיות