אולי בגלל השם הלא כל כך סמפטי ואולי סתם כי הוא לא מקבל מספיק תשומות לב, מדד תשומות הבניה עובר לפעמים מתחת לראדר למרות שיש לו השפעה גדולה על רוכשי דירה חדשה מקבלן. אז מה זה המדד הזה ואיך הוא משפיע עלינו?
כאשר רוכשים דירה מקבלן, ברוב החוזים - מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. למה בעצם? כי הרי הדירה עצמה לא מוכנה וכנראה ייקח עוד שנה-שנתיים עד גמר הבניה ובעצם הקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות הבניה. למשל - המלט התייקר או שכר העובדים.
לכן, הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה וכך הוא "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלכם כי עכשיו אתם חשופים לשינויים בעלויות.
איך זה עובד?
נניח ורכשנו דירה מקבלן שמחירה 1.2 מיליון שקל ובעת חתימת החוזה שילמנו לקבלן 200 אלף שקל (דוגמא כמובן). על פי החוזה התשלום הבא ייתבצע רק בעוד מספר חודשים כך שבינתיים יש סכום של מיליון שקל שעדיין לא שילמנו לקבלן. הסכום הזה יהיה צמוד למדד. או בשם המלא - מדד תשומות הבניה.
כך, אם המדד עלה ב-1% עד שאנחנו מבצעים את התשלום הבא - אנחנו כבר לא חייבים לקבלן רק מיליון שקל אלא חייבים לו כעת מיליון שקל + 10 אלף שקל על ההצמדה למדד.
איך זה עובד בתוכנית מחיר למשתכן?
במחיר למשתכן יש כוכבית מאוד חשובה שהזוכים חייבים להביא בחשבון. ההצמדה למדד בתוכנית הממשלתית לא מתחילה מרגע שחתמנו על חוזה (כמו בשוק הפרטי) אלא מרגע זכייתו של הקבלן בקרקע. קחו למשל את תוכנית מחיר למשתכן במבשרת ציון. שם הקבלן זכה בקרקע תחילת 2016 אך הזוכים בפרויקט עדיין לא בחרו דירה ובטח שלא חתמו על חוזה. למעשה, עוד לפני שיחתמו על חוזה יגלו הזוכים כי מחיר הדירה התייקר בעוד כמה אחוזים ושההצמדה למדד הזה נגסה (חלקית) בהנחה שהם קיבלו מהמדינה.
האם אפשר לחמוק מהמדד הזה?
מרגע שחתמנו על חוזה ניתן לבטל את השפעת המדד רק אם נקדים תשלומים לקבלן. כלומר, נכון שאנחנו חייבים לקבלן מיליון שקל ונכון שלפי החוזה אנחנו צריכים לשלם לו רק בעוד מספר חודשים אבל ניתן להחליט להקדים לו את יתרת התשלומים ובכך לא להיות צמודים למדד (הערה חשובה: צריך לוודא את זה כי לאחרונה אני שומע על חוזים בודדים בהם גם הקדמת תשלומים לא מורידה את ההצמדה)
חשוב להבין כי להקדמת התשלומים יש גם צד שני שאיתו צריך להתמודד כי מרגע שהקדמנו את התשלומים זה אומר שבעצם לקחנו את מלוא המשכנתא ולכן גם נתחיל לשלם את מלוא ההחזר החודשי על המשכנתא. לפעמים, יחד עם תשלום שכירות חודשית - זה יכול להיות כבד מאוד.
לסיכום,
מדד תשומות הבניה מנפח לנו את יתרת הסכום שטרם שילמנו לקבלן על הדירה (המדד אינו משפיע על מי שרוכש דירה יד שניה). ניתן להקדים תשלומים לקבלן ובכך לבטל את ההצמדה, אך הצד השני של הקדמת התשלומים היא תשלום משכנתא מלא מוקדם מהצפוי.
--- --- --- --- --- --- --- ---
אם אתם רוצים להתייעץ על הקדמת תשלומים ועל לקיחת משכנתא? מזמין אתכם לפנות אלי
info@tomervaron.com