עשור שלם עבר מאותו קיץ מטורף של 2011. מאות אלפי אנשים יצאו שבת אחרי שבת ודרשו צדק חברתי כשהטריגר המרכזי למחאה הגדולה הזאת היה מחירי הדיור המאמירים. והנה אנחנו עשור אחרי, שוב חודש יולי ושוב יש תחושה, אולי יותר מתמיד, שהמחירים טסים לכיוון אחד בלבד.
אז איך שוק הדיור השתנה בעשור הזה? במשפט אחד המחירים המשיכו לעלות ולעלות (הייתה עצירה קלה אי שם ב-2017-2018). מאז 2011 ועד 2021 המחירים עלו בכ-50%. המדד הכי פשוט שדרכו אנחנו מרגישים את עליית מחירי הדיור הוא יחס המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. אם ב-2011 הוא עמד על 127 חודשים אזי ב-2021 הוא עומד כבר על 154 חודשים, או אם תרצו הנה אנחנו צריכים עוד יותר משנתיים עבודה כדי להגיע לדירה.
יחס משכורות לדירה הוא מדד פשוט ואינטואיטיבי שמצליח במספר אחד לזקק את הכאב שרבים מרגשים לגבי שוק הדיור אבל הפשטות שלו היא גם נקודת חולשה שכן הוא מתעלם ממספר פרמטרים שהמרכזי ביניהם הוא הריבית על המשכנתא. הרי בסוף אנחנו לא מביאים את כל הכסף לרכישת דירה כהון עצמי אלא נעזרים בהון חיצוני וב-2021 ההון החיצוני הזה עולה לנו פחות מאשר ב-2011. אם הריביות יורדות, המשמעות היא שבאותה הוצאה חודשית אנחנו יכולים לקנות משכנתא גדולה יותר, כלומר אנחנו יכולים תיאורטית באותה הוצאה חודשית לרכוש דירה יקרה יותר (ואז כמובן ללכת עם הלוואה גדולה יותר על הגב).
כולנו מכירים את הגרף הכל כך מוכר של מחירי הדיור שמזנקים אבל שימו לב גם לגרף הזה שצירפתי כאן למטה שמראה לנו את ירידת עלויות המימון מאז 2011 ועד היום. אי אפשר לדבר על עליית מחירי הדיור מבלי לדבר גם על הירידה בעלות המימון והנה הגרף פה מראה תשואה של אג"ח ממשלתי של מדינת ישראל ל-10 שנים שזה במידה רבה הברומטר העיקרי של הבנקים לקביעת מחיר הכסף שלהם במשכנתאות. בעוד ב-2011 התשואה החודשית הממוצעת עמדה על 4.86% ב-12 החודשים האחרונים היא עמדה על בערך 1%. המשמעויות לגבי המשכנתא הן מרחיקות לכת
הערות חשובות:
אז לפני שצוללים, רגע של הערה. בפוסט הזה אני עושה השוואה בין רכישת דירה ב-2011 לבין רכישה ב-2021.ניקח בחשבון גם את מחיר הדירה אבל גם את עלות המימון. שימו לב שנכון לכתיבת שורות אלו 2021 עדיין לא הסתיימה והנתון המעודכן ביותר הוא לסוף הרבעון הראשון (כלומר מרץ 2021) בעוד בחודשים האחרונים קצב העליה הואץ ולכן כנראה מחיר דירה של 2021 בסופו של דבר יהיה גבוה יותר. כמו כן צריך להדגיש שההשוואה הזאת נעשתה באמצעות כלים מוגבלים מאוד ומתייחסת למחיר דירה ממוצעת בחישוב ארצי ושכר ממוצע (ארצי) וריבית ממוצעת. ההשוואה כאן לא מתיימרת ולא מנסה לשקף את המציאות של כל משפחה ומשפחה בישראל. (כמובן שיש הבדלים גיאוגרפיים הן במחיר הדירה והן ברמות השכר).
ועוד הערה אחת אחרונה. במידה מסוימת ההשוואה כאן קצת בעייתית כי שנת 2011 התאפיינה בעליית ריביות לאחר משבר 2008 ולכן השוואה בין 2011 לבין 2021 לא הכי מדויקת כי הרי אם היינו משווים את היום ל-2010 או ל-2012 המספרים היו שונים והיו מצביעים על עלות מימון נמוכה יותר אבל בכל זאת רצינו להתמקד ב-2011 כי אז פרצה המחאה החברתית.
מתחילים.
השוואה לפי שיעור מימון זהה
ההשוואה הראשונה שנעשה באה ואומרת אוקיי, בוא נראה מה קורה אם משווים את 2011 ל-2021 לפי אותו יחס מימון. כלומר בשני המקרים הבאנו 40% ממחיר הדירה כהון עצמי ולקחנו 60% משכנתא.
אז כמובן שבגלל שמחיר הדירה עלה בכמעט 50% בעשור הזה, אנחנו צריכים להביא עוד הון עצמי מהבית (50% יותר) ועדיין לוקחים משכנתא גדולה יותר (שוב 50% יותר). אבל שימו לב שההחזר החודשי על המשכנתא עלה בערך בכ-17% אחוזים.
איך זה קורה? בגלל הוזלה דרמטית של עלות המימון (הוזלה של יותר מ-2%). אז נכון שהיינו צריכים לקחת משכנתא גדולה יותר אבל אם מסתכלים רק מבחינה תזרימית, ההחזר החודשי שלנו גדל בשיעור של 17% שזה שיעור מעט נמוך יותר מעליית השכר הריאלי במשק.
שימו לב שההשוואה נערכה על פי אותה תקופת משכנתא בשנים (25 שנים). בפועל, ב-2011 התקופה הממוצעת למשכנתא עמדה על כ-20 שנה ואילו ב-2021 היא עמדה על 23 שנה. אם נשווה את ההחזרים החודשיים בהתאם לתקופת המשכנתא בפועל אזי יוצא שההחזר החודשי ב-2011 עמד על 4,350 בעוד ב-2021 הוא עומד על 4,820. פער של 11%.
אגב, אפשר לעשות משחק מעניין אם המספרים ובעצם לראות עד כמה ניתן להגדיל את סכום המשכנתא ב-2021 לעומת 2011 עבור אותו החזר חודשי. כלומר ב-2011 עבור משכנתא של מיליון שקל (בשביל שיהיה עגול) היינו משלמים החזר חודשי של בערך 5,800 אזי ב-2021 נשלם סכום כזה עבור משכנתא של 1.25 מיליון. כאשר לוקחים בחשבון שמחירי הדיור עלו באותה תקופה בכמעט 50%, אנחנו יכולים להסיק בזהירות שירידת הריבית מקזזת כ-25%-30% מעלייה זו. ואיפה היתר? בעליית השכר ובעליית ההחזר החודשי.
שורה תחתונה: בהשוואה הזאת רוכשים צריכים להביא הרבה יותר כסף מהבית אבל המשמעות של הגדלת המשכנתא נבלעת בגלל הירידה בעלויות המימון, פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר ועליית השכר הממוצע במשק.
השוואה לפי הון עצמי
השוואה כאן למטה באה ואומרת משהו אחר. בואו עכשיו נניח שאנחנו מביאים את אותו הון עצמי לעסקה, כלומר בתרחיש הזה בשני המקרים הבאנו הון עצמי מהבית של 445 אלף שקל אלא שפה נפתח פער משמעותי יותר בגבוה המשכנתא שקופצת ב-2021 ל-1.205 מיליון שקל או אם תרצו 73% מימון ממחיר הדירה. (אגב, שיעור המימון המקסימלי שניתן לקחת הוא 75% כך שכנראה עד סוף 2021 ובהנחה שעליית המחירים תימשך כבר לא נוכל תיאורטית להביא את אותו הון עצמי כמו ב-2011 בשביל רכישת דירה)
גם כאן ההשוואה נעשתה ל-25 שנים המשמשת נקודת מוצא זהה והנה כעת ההחזר החודשי כבר קפץ ל-5,530, קפיצה של 44% לעומת 2011 וזה כמובן משמעותי. זו כנראה אחת הסיבות שתקופת המשכנתא ב-2021 ארוכה יותר ביותר מ-3 שנים בהשוואה ל-2011. המספרים מראים שהציבור הישראלי הגדיל את המשכנתא וכדי לקזז את השפעת הקפיצה בהחזר החודשי הוא פורס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (וכמובן, ככל שפורסים לתקופה ארוכה יותר ההחזר החודשי כמובן יורד אבל משלמים יותר ריביות לבנקים לאורך תקופה).
שורה תחתונה: אם אנחנו רוצים לבדוק מה קרה ליכולת שלנו לרכוש דירה בהנחה ויש לנו אותו הון עצמי כמו ב-2011, נגלה שסכום המשכנתא זינק ב-80% ואיתו קפץ גם ההחזר החודשי (בשיעור נמוך יותר בגלל הוזלת הריבית)
כמה משכורות צריך בהתחשב הכנסה של משק הבית?
ונקודה אחרונה, השוואה טובה יותר הייתה להסתכל לפי אזורים וערים אבל אין מספיק נתונים מעודכנים. נכון לשנת
2018. לפי סקר שערכה הלמ"ס עולה כי ההכנסה נטו של משק בית ב-2018 עמדה על 17,276 שקל ומחיר דירה ממוצעת באותה שנה עמד על 1.53 מיליון והנה כשמסתכלים על הכנסה נטו של משק בית אנחנו מדברים על צורך של 89 משכורות כדי לרכוש דירה או אם תרצו 7.4 שנים.
בתל אביב, מחיר דירה ממוצעת עומד נכון ל-2018 על 2.84 מיליון שקל והכנסה נטו של משק בית על כמעט 20,000 שקל והנה קיבלנו צורך של 144 משכורות נטו של משק בית כדי לרכוש דירה בתל אביב.
בבאר לשבע לצורך ההשוואה מחיר דירה ממוצעת ב-2018 עמד על מיליון שקל והכנסה נטו של משק בית עמדה על 14,500 והנה אנחנו מקבלים 69 משכורות נטו נדרשות של משק בית.
כך בדקנו
כפי שהודגש למעלה, ההשוואה הזאת נעשתה באמצעות כלים מוגבלים מאוד ומתייחסת למחיר דירה ממוצעת בחישוב ארצי כפי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי רבעון ושכר ריאלי ממוצע בחישוב ארצי. מאחר והשכר הממוצע ב-2020 קפץ בצורה משמעותית בגלל נגיף הקורונה הוחלט לחשב את השכר הממוצע ב-2021 כשכר הממוצע של ה-24 החודשים האחרונים (וכך נלקח בחשבון גם חלק נכבד מ-2019 טרום המגפה).
לגבי ריבית המשכנתא, מאחר וב-2011 לא הייתה את ההגבלה הנוכחית על שיעורי המימון ובחלק מהשנה היה אפשר גם לקחת את כל המשכנתא בפריים (ולא כפי שכיום ניתן לקחת עד שני שליש) נעשה חישוב פשטני ללא חלוקה לתמהילים. כל הסכום נלקח כמסלול אחד, ב-2011 חושבה ריבית ממוצעת של 5% בעוד ב-2021 חושבה ריבית ממוצעת של 2.7%. בעוד הריביות בפועל מעט שונות מה שחשוב הוא הפער בין שני התרחישים שכן נתוני בנק ישראל מראים פער של כ-2% עד 2.5% בין התקופות.
נדגיש שוב, ההשוואה כאן לא מתיימרת ולא מנסה לשקף את המציאות של כל משפחה ומשפחה בישראל. (כמובן שיש הבדלים גיאוגרפיים הן במחיר הדירה והן ברמות השכר). כמו כן, נתוני הלמ"ס מראים כי במשק בית ממוצע יש כיום יותר מפרנסים (כ-1.5) לעומת 2011 (כ-1.3).