אתם מחפשים דירה, עוד טלפון, עוד ביקור בדירה פוטנציאלית, עוד הודעה מהמתווך ובסוף זה מגיע. הנה ראיתם את הדירה המיוחלת ועכשיו פתאום הכל צריך לקרות מהר כי אתם חוששים שהדירה "תחטף" והמוכרים לחוצים למכור וקדימה קדימה בואו נחתום.
את התהליך הזה אני רואה יותר ויותר. זוגות שמתקשרים ואומרים אנחנו חייבים משכנתא מהר כי אנחנו לא רוצים לפספס את הדירה הזאת. אין בעיה כמובן לעשות דברים מהר אבל כל עוד עושים דברים נכונים
בפוסט הזה נדבר על שמאות מוקדמת
הקדמה קטנה: הבנקים קובעים את שווי הנכס שאתם קונים לפי מחיר הדירה בחוזה שחתמתם או לפי שמאות, הנמוך מבניהם. רוכשים את דירתכם הראשונה? המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת היא 75% משווי הנכס. כלומר הדירה עולה מיליון שקל? אתם חייבים להביא מהבית לפחות 250 אלף שקל ותקבלו משכנתא מקסימלית של 750 אלף שקל.
אוקיי, עשיתם מו"מ עם הרוכש, חתמתם, הלכתם לבנק לקבל משכנתא, הכל עובר חלק ואז מגיעים לשלב הכמעט אחרון – השמאות. הבנק שלח את השמאי שבודק את המצב התכנוני והרישומי של הדירה ו... הופה, הנה הוא אומר לכם שהחדר הרביעי הוא הרחבה לא הכי חוקית ושיש בעיות רישום וכדומה ולכן הוא קובע ששוויה של הדירה הוא 900 אלף.
מה המשמעות? שעכשיו אתם יכולים לקחת 75% מ-900 אלף ולא ממיליון, כלומר המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת היא כבר לא 750 אלף אלא 675 אלף. אתם עדיין רוכשים את הדירה במיליון כן? את המוכרים לא כל כך מעניין שהשמאי לא הטיב אתכם ולכן, או שתביאו עוד 75 אלף שקל מהבית הון עצמי או שאין עסקה. ועכשיו לכו תתחילו עכשיו כשאתם בלחץ אטומי לנסות לגייס עוד 75 אלף שקל בזמן מאוד קצר. החלופה אגב היא לבטל את החוזה וגם שם משלמים קנסות על הפרות חוזה.
מה הפתרון?
השמאות יכולה לא פעם לשנות את ערך הדירה, למצוא פגמים ברישומה בטאבו או עבירות בניה שנעשו בעבר. זה לא חייב להיות משהו דרמטי או נדיר, לפעמים השמאים פשוט חושבים שהדירה שווה פחות מהמחיר שרכשתם וזה עלול להכניס אתכם לבעיה.
אמנם הפתרון עולה קצת יותר אך ההמלצה היא לבצע שמאות מוקדמת (כלומר לפני החתימה על חוזה הרכישה) אם תחשבו על זה – זה די הגיוני, הרי אין מצב שתרכשו רכב לפני שתעבירו את הרכב בדיקה נכון? אז כאן מדובר בעסקה גדולה פי כמה וכמה.
עד כאן זו רק המלצה,
לטעמי אם אתם לוקחים משכנתא ביחס מימון מקסימאלי או מעל 70% - ההמלצה החמה הזאת כבר הופכת לחובה! רק ככה תדעו לפני החתימה על חוזה הדירה - מה יהיה שווי הנכס בעיני הבנקים (כאמור, השווי הזה גוזר את המשכנתא שתקבלו ואת התנאים שלה)
חשוב לדעת
בפברואר 2019 נכנסה לתוקפה הוראה חדשה של בנק ישראל שאומרת בעצם שני דברים:
הראשון - היא מחייבת את הבנקים להגיש לכם רשימת שמאים כבר בעת האישור העקרוני הראשוני. כלומר, כשרק הלכתם לבדוק שהבנק יעמיד לכם את סכום המשכנתא המבוקשת וקיבלתם אישור עקרוני בכתב - לאישור מוצמד רשימת השמאים שעובדים עם הבנק.
השני - אנחנו לא מחויבים רק לבנק שנתן לנו את רשימת השמאים. מה זה אומר? נניח והוצאנו אישור עקרוני ראשוני מלאומי רק כדי לבדוק שהוא מאשר אותנו, ובגלל שמדובר ב-75% מימון גם עשינו שמאות מוקדמת שיצאה תקינה מבחינת שווי. המשכנו לחתימת חוזה והתחלנו מו"מ מול הבנקים ולבסוף סגרנו בדיסקונט. אבל יש לנו שמאות של לאומי כן? ההוראה קובעת שהבנקים לא יכולים לסרב לקבל שמאות שנעשתה אגב אישור עקרוני עם שמאי שעובד עם בנק אחר וזאת כדי שלא נהיה כבולים כעת רק לבנק לאומי.
אבל תכלס, כמה זה עולה?
שמאות מוקדמת יכולה לעלות בין 2,000 ל-3,500 (תלוי מאוד בנכס, בעסקה ובשמאי) בעוד שמאות לאחר חתימת חוזה עולה בין 700 ל-1,000 שקלים. אז כן - זה יכול להיות פי 3 אבל במקרים שאתם לוקחים משכנתא בשיעור של 70% ומעלה מערך הנכס - לדעתי כאמור הצעד הזה הוא די חובה כדי למנוע עלויות גבוהות יותר וכואבות יותר בהמשך.