אחרי 4 שנים של דשדוש ואפילו מדדים שליליים, נראה כי מדד המחירים לצרכן מתחיל להרים את ראשו. מאז תחילת השנה עלה המדד ב-0.8% מה שמקרב את האינפלציה ליעד התחתון של בנק ישראל.
אינפלציה היא אחוז השינוי ברמת המחירים בין שתי תקופות (אחוז השינוי במדד המחירים לצרכן). האינפלציה בין שנת 2016 לשנת 2017 למשל עמדה על 0.4%. ב-2014 עד 2016 האינפלציה בכלל הייתה שלילית. ההערכות של בנק ישראל ושל השוק הן שהמדד ימשיך לעלות ומגמה כזאת תשפיע על כולנו בהרבה דרכים וצורות אך כאן נתמקד בהשפעה של עלית המדד על המשכנתא שלנו.
כשהמדד עולה - המשכנתא גדלה
בשנת 2016, רבע מסך המשכנתאות שלקח הציבור היו צמודות למדד. כלומר 15 מיליארד שקל יזוזו למטה או למעלה לפי מדד המחירים לצרכן. כשהוא עולה - החוב לבנקים גדל וכשהוא יורד - החוב לבנקים מתכווץ. (לקריאה נוספת - לחצו כאן).
למשל, לקחתם משכנתא של מיליון שקל ומתוכה 300 אלף במסלול צמוד מדד? אז אם המדד עלה ב-1% - אתם כבר לא חייבים 300 אלף שקל לבנק – אלא 303 אלף.
הפרקטיקה הזאת מלחיצה הרבה מאוד מרוכשי הדירות שמעדיפים לקחת מסלולים שאינם צמודים למדד. החוק הכי ידוע ושחוק בעולם הפיננסי הוא ' אין ארוחות חינם ' ולכן הלוואה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן תוצע בריבית גבוהה יותר מאשר ההלוואה זהה אך צמודה (אחרת, למה שמישהו ייקח מדד?!)
מה שמוביל אותנו לשתי השאלות הכי חשובות: מה פער הריבית בין המסלולים ולכמה זמן אנחנו לוקחים את ההלוואה? כי אם הפער הוא 0.5% - אז אולי לא שווה להיות צמודים למדד בשביל חצי אחוז אבל אם הפער הוא 2% אז אולי כן שווה לקחת את סיכון המדד ולהתחיל עם ריבית נמוכה יותר משמעותית. (כמובן אין שחור ולבן אלא כל מקרה לגופו).
הנה שתי בדיקות שמבט ההסתכלות שלהם היא שונה. הבדיקות נערכו לפי רמת הריביות הנהוגה בשוק ליוני 2018 כאשר הפער בין המסלול הצמוד ללא צמוד עומד על יותר מ-1%.
השוואה לפי החזר חודשי
נניח שאנחנו מתלבטים האם לקחת 400 אלף שקל בריבית קבועה. וההתלבטות היא בין מסלול צמוד למדד או מסלול שלא צמוד ובכל מקרה אנחנו יכולים להחזיר כל חודש בסביבות ה-2,150 שקל. נניח גם שהמדד אכן יעמוד על 0.8% השנה ויעלה בהדרגה עד ל-2% (שזה היעד הרשמי של בנק ישראל).
היתרון של המדד: בגלל הריבית הנמוכה יותר במסלול הצמוד, הצלחנו לקצר את משך ההלוואה ל-20 שנה (במקום 25 במסלול הלא צמוד). קיצור ההלוואה בעצם מייצר הלוואה חסכונית יותר בכמעט 40 אלף שקל.
החסרון של המדד: בגלל ההצמדה למדד - ההחזר החודשי שלנו עלה מ-2,150 ל-3,000 שקל בעוד 20 שנה. אני חלילה לא מזלזל בעליה כזאת משמעותית אבל יש לזכור שזאת עליה מוערכת במשך 20 שנה. אם נסתכל לטווח קצר יותר של 10 שנים - ההחזר המוערך יעמוד על 2,530 שקל.
למי זה מתאים: מי שיודע שבסבירות גבוהה הוא יפרע חלק מהמשכנתא שלו בשנים הקרובות או מי שאינו חושש מהעליה בהחזר החודשי (היזהרו מהערכות אופטימיות של פרעון עתידי או עלית שכר)
השוואה לפי תקופה
נניח שאנחנו מתלבטים האם לקחת 400 אלף שקל בריבית קבועה. וההתלבטות היא בין מסלול צמוד למדד או מסלול שלא צמוד ואנחנו לוקחים את ההלוואה ל-25 שנה. נניח שוב שהמדד אכן יעמוד על 0.8% השנה ויעלה בהדרגה עד ל-2% (שזה היעד הרשמי של בנק ישראל).
היתרון של מדד: בגלל הריבית הנמוכה יותר אנחנו מתחילים עם החזר חודשי שנמוך כמעט ב-260 שקל. למעשה רק ב-9-10 שנים ההחזר של המסלול הצמוד יהיה זהה למסלול הלא צמוד (!!)
החסרון של המדד: לקחת הלוואה צמודה למדד לתקופות ארוכות יכול להיות בעייתי מאוד. אפשר לראות בטבלה שבגלל ההצמדה אנחנו נשלם לבנקים עוד 55 אלף שקל רק על הריביות לאורך התקופה ולא רק זה - ההחזר החודשי יעלה עד כמעט 3,000 שקל.
לסיכום
המדד התחיל להרים את ראשו וזה מחייב אותנו ביתר תשומת לב כאשר אנחנו לוקחים את המשכנתא. אילו מהמסלולים צמודים? מה יקרה להחזר החודשי שלנו בעוד 5 או 10 שנים? באופן כללי מומלץ להמנע מלקיחת הלוואות צמודות למדד לתקופות ארוכות. עם זאת, הדוגמאות כאן למעלה מראות שלעיתים ניתן לקחת הלוואה צמודה למדד ודווקא להנות מהיתרונות של מסלול זה.