זה ישמע מוזר אבל לפעמים ליום שבו הבנק מבצע את ההלוואה (היום שבו הוא מעביר את הכסף למוכרים/קבלן) יכול להיות משמעות גדולה מאוד. ככה בדיוק קרה במקרה של מאיה ויובל. הבדל של יומיים היה שווה להם 31 שקל בהחזר החודשי ויותר מ-10 אלף שקל לאורך התקופה חסכון בתשלומי ריביות.
רגע איך זה יכול להיות? יומיים?
* לפני הכל חשוב להדגיש שמדובר במקרים מאוד ספציפיים ובבנקים ספציפיים ולכן המקרה המתואר כאן ממש לא מתאים לכל הלוואת משכנתא באשר היא. *
אוקיי, אז כדי להסביר איך זה יכול להיות בואו נדבר רגע על אחד המסלולים במשכנתא: משתנה כל 5 שנים.
על רגל אחת: במסלול הזה הריבית קבועה ל-5 שנים ולאחר מכן משתנה. כלומר כל 5 שנים יש תחנות עדכון לריבית. אבל מי קובע איך הריבית תתעדכן?
התשובה היא שיש נוסחא שקובעת את זה. הבנק אומר לנו - תשמעו, במסלול הזה אני אתן לכם X+3%. ה-X זה משהו חיצוני שהבנק לא שולט עליו וה-3% זה המרווח הבנקאי.
אז לצורך הדוגמא, היום הנוסחה הזאת יוצאת 2.6% וזאת הריבית שאנחנו נשלם. בעוד 5 שנים נבדוק שוב מה גובה ה-X ונעדכן את הריבית בהתאם. כלומר אם ה-X יעמוד בעוד 5 שנים על 1% אזי נוסיף את ה-3% (המרווח של הבנק) והנה יוצא שאנחנו נשלם 4%.
אז מה זה ה-X הזה? ה-X מייצג את התשואה של אגרת חוב ממשלתית (דיר באלק, לא לסגור את הפוסט בגלל מילים שנשמעות מסובכות). כלומר אם התשואה של אג"ח ממשלתי היא 0% והבנק לוקח 3% מרווח אז אנחנו נשלם 3% ריבית ל-5 שנים. עוד 5 שנים הבנק בודק מה התשואה של אג"ח ממשלתי - נניח והיא עלתה ל-1% אז כאמור נשלם 4%.
ה-X הזה שנקרא בשפה הבנקאית עוגן - מתעדכן כל הזמן. יש בנקים שבהם הוא מתעדכן כל יום, יש בנקים שאחת לשבועיים ויש בנקים שהוא מתעדכן אחת לחודש (דיסקונט ולאומי למשל).
עד כאן הסבר כללי. עכשיו בואו נחזור למאיה ויובל
הם לקחו משכנתא של 1.3 מיליון שקל. מתוכם 250 אלף שקל היו במסלול הריבית המשתנה כל 5 שנים. לאחר מו"מ עיקש קיבלנו ריבית של 2.3% במסלול זה. מאחר ובכל המסלולים הריבית הייתה נמוכה יותר בהשוואה להצעות מתחרות החלטנו להתקדם.
מאיה ויובל הגיעו לחתום על המשכנתא והתחילו את "טופס הטיולים" (ביטוחים, שמאות, חתימות של נוטריון וכדומה). הם סיימו את כל הבירוקרטיה והחזירו הכל לבנק. ב-8 לחודש, הבנקאית שטיפלה בהם התקשרה ליידע אותי שהכל תקין וניתן לשחרר את הכסף ולהעביר אותו למוכרים.
ביקשתי מהבנקאית לחכות רגע ואני אעדכן אותה מתי "ללחוץ אנטר".
בפועל, העוגן הבנקאי באותו בנק מתעדכן כל ה-10 לחודש ולעוסקים בדבר כבר היה ידוע שהוא רושם ירידה חדה של 0.24%. כלומר, המציאות היא שאם אנחנו נחכה עוד יומיים, לא נעשה כלום, נקבל הוזלה של עוד רבע אחוז(!). ב-10 לחודש התקשרנו לבנק, בדקנו שהעוגן כבר התעדכן, ולאחר שאישרו לנו את זה ביקשנו לשחרר את כספי המשכנתא למוכרים.
ככה, "עיכוב" קטן של יומיים חסך לאותו זוג 31 שקל בהחזר החודשי ויותר מ-10 אלף שקל לאורך התקופה.
וזה בלי קשר לחסכון היפה שהשגנו במהלך המו"מ בין הבנקים.
נחמד לא?
כמובן שיש תקופות שהמנגנון הזה עובד אחרת ולכן נרצה לבצע את המשכנתא בהקדם כדי לא להגיע לתחנת העדכון שבה הריבית תעלה.