ההודעה של בנק ישראל והסיקור התקשורתי הנרחב עשו את שלהם ונראה שכל מי שמחזיק משכנתא כבר חושב למחזר אותה ולקחת אחת חדשה. רגע לפני שאנחנו רצים לפעול בואו נעשה סדר, נבין את המציאות הקיימת ונעריך בזהירות איך תראה המציאות החדשה.
מוכנים? בואו נתחיל
מה זה בכלל ריבית פריים?
ריבית פריים היא ריבית בנק ישראל + 1.5%. ה-1.5% הזה זה מרווח קבוע אבל ריבית בנק ישראל יכולה לעלות או לרדת. נכון לדצמבר 2020 ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% ולכן ריבית הפריים היא 1.6%. במשכנתאות הבנקים לרוב מדברים במונחי פריים מינוס משהו. לצורך הדוגמא פריים מינוס 0.6% = 1%. למה שהבנקאי לא יגיד לנו אני נותן לכם את המסלול הזה ב-1%? כי זה פשוט יהיה לא נכון, כי אם מחר ריבית בנק ישראל עולה לחצי אחוז אז הפריים יעמוד על 2% והנה פריים מינוס 0.6% זה פתאום 1.4% - וזאת הריבית שתהיה לכם במשכנתא.
מה השינוי הגדול של בנק ישראל?
היום למעשה ניתן לקחת מקסימום שליש מהמשכנתא במסלול הפריים. זו הגבלה שבנק ישראל בעצמו קבע אי שם ב-2011. כלומר אם אנחנו לוקחים משכנתא של מיליון שקל, ניתן לקחת כ-330 אלף במסלול הפריים שכאמור ניתן בדוגמא שלנו ב-1%. כסף (כמעט) חינם.
כעת בה בנק ישראל ואומר אני רוצה לאפשר לציבור נוטלי המשכנתאות לקחת גם שני שליש בפריים. אם אני נשאר על משכנתא של מיליון שקל אז פתאום אפשר לקחת גם 660 אלף בפריים וזה בהחלט שינוי משמעותי של כללי המשחק.
האם זה יוזיל לי את המשכנתא?
המחשבה הרווחת היא שאם קיבלתי שליש בפריים אז כעת שבנק ישראל מאפשר לקחת שני שליש אני אקבל אותם גם כן ב-1% והרי זה באמת בוננזה של ממש. ולמה לא בעצם? הרי אם הבנק נתן שליש במחיר כזה, מה זה משנה לו אם אני לוקח שני שליש?
צריך להכיר את השיטה שבה בנקים בישראל מתמחרים משכנתא. כיום יש סבסוד צולב בתמחור בין מסלולי המשכנתא. מה הכוונה? הבנק לא באמת מתמחר כל מסלול בנפרד אלא מסתכל על המשכנתא כולה ולפי ההרכב שלה קובע את המחיר. לקחתם יותר ריבית קבועה לא צמודה? מסלול שהבנק מסמן כרווחי פחות, הריביות יעלו. לקחתם משכנתא ובה רכיב גבוה יותר של ריבית משתנה צמודה למדד? מסלול שהבנק מסמן כרווחי יותר, הריביות שתקבלו יירדו. בסופו של דבר הבנק מסתכל על הרווחיות שלו מכל המשכנתא, וככל שלקחתם מסלולים שמבחינת הבנק הם פחות רווחיים, אז הוא יפצה את עצמו בריביות גבוהות יותר.
וכאן אנחנו מגיעים למסלול הפריים ולכוונת בנק ישראל לאפשר לקחת יותר ממנו. הבנקים מוכרים היום פריים במחיר יחסית נמוך. הבנקים יודעים שזה "חלון הראווה" של המשכנתא, שמבחינת שיווקית זה נראה טוב ולכן מוכנים לרדת שם וכאמור לפצות את עצמם ביתר המסלולים.
בואו ניקח סופרמרקט לצורך הדוגמא, סופר שמוכר בזול את הלחם אבל מפצה את עצמו במחירי קוטג' גבוהים יותר. מבחינתו, העסק עובד טוב כשקונים גם לחם וגם קוטג' אבל מה יקרה אם פתאום מלאי הקוטג'ים ירד ובסופר ייקנו דווקא יותר לחם? או במקרה שלנו, מה יקרה כאשר רכיב הפריים יעלה לשני שליש מהמשכנתא? היכולת של הבנק לפצות את עצמו במסלולים האחרים נפגעת וקיימת אפשרות אמיתית שהוא פשוט יעלה את הריבית שבה הוא מוכר את מסלול הפריים. אני אסייג ואגיד שאנחנו לא באמת יודעים איך הבנקים יתמחרו את המציאות החדשה.
אז זה טוב לנו או לא?
שלא יובן לא נכון, לשינוי יהיו תועלות רבות והוא מבורך. הוא אכן יכול להפחית את ההחזרים החודשיים, הוא מפחית רגולציה ומעלה את הגמישות בהתאמת תמהיל המשכנתא לצרכי הרוכש.
בנוסף, מסלול הפריים הוא מסלול ללא עמלות פירעון מוקדם ולכן יכול לשפר את מצבו של הציבור במצב של מחזורים וכדומה. כמו כן, נוטלי משכנתא לתקופה קצרה יכולים בהחלט להנות ולשפר את מצבם ולחסוך כסף.
לחכות עם המשכנתא? לרוץ למחזר את המשכנתא?
קודם כל, נכון למועד כתיבת שורות אלו, זה עוד לא נכנס לתוקף (!) זה ייכנס לתוקף כנראה בתחילת 2021. לגבי אנשים שכבר רכשו את הדירה וצריכים את המשכנתא בחודש-חודשיים הקרובים ההמלצה היא לא לחכות. אנחנו לא יודעים מתי זה ייכנס לתוקף ולכם כבר יש התחייבות משפטית ולא בא לכם להיכנס לריביות פיגורים ודברים לא כיפיים כאלה.
לגבי אנשים שחשבו למחזר את המשכנתא? שווה כנראה לחכות ולראות לאן הדבר הזה הולך ומה יהיה התמחור בעולם החדש.
מה עוד חשוב לדעת?
אבל הדבר הכי חשוב שגם אם בנק ישראל יאפשר לנו לקחת שני שליש בפריים זה לא משנה את הבסיס של העסק הזה מבחינתנו רוכשי הדירה. אנחנו קודם כל צריכים לעשות ניתוח אמיתי ולהבין מה היכולות שלנו, מה התקציב שלנו לרכישת דירה ומה ההחזר החודשי הנכון עבורנו. הפריים כאמור יכול גם לעלות וכאן האחריות מוטלת עלינו, הרגולטור מתכוון לתת לנו לקחת שני שליש במסלול הפריים - האם זה נכון לנו? בכמה יקפוץ ההחזר החודשי כאשר הפריים יעלה? אלו שאלות שאנחנו חייבים לברר לפני שאנחנו רצים למחזר או לרכוש דירה.
מוזמנים גם לקרוא מאמר בנושא שכתבתי באתר The-Marker