הרוחות בשוק המשכנתאות טרם נרגעו מהודעתו של בנק ישראל בשבוע שעבר לביטול מגבלת הפריים כך שנוטלי המשכנתאות יוכלו לקחת עד שני שליש במסלול הפריים במשכנתא שלהם, מסלול שעד כה היה הזול ביותר במשכנתא. רבים חשבו שהצעד כבר נכנס לתוקף ורצו להסתער על יועצי המשכנתאות וסניפי הבנקים.
בפוסט הקודם הערכתי מדוע הריביות שהבנקים יציעו במסלול הפריים ואף במסלולים נוספים ככל הנראה יעלו. אין לי באמת מושג בכמה הם יעלו ומתי זה יקרה אבל זו בהחלט הנחה סבירה נוכח מדיניות התמחור שבה הבנקים קובעים כיום את הריביות במשכנתא.
בפוסט הנוכחי נדון בצעד הזה דווקא מכיוון אחר, כיוון חשוב ומהותי אף יותר, והוא מה יקרה להחזר החודשי שלנו כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לטפס ויחד איתה תעלה ריבית הפריים במשכנתא שלנו.
האם לסמוך על בנק ישראל?
ניישר רגע קו ונבין מה זה פריים בכלל. מדובר בנוסחה פשוטה שמחברת בין ריבית בנק ישראל + 1.5%. ריבית בנק ישראל כיום עומדת על 0.1% ולכן הפריים עומד על 1.6%. אם מחר ריבית בנק ישראל תעלה לחצי אחוז לצורך הדוגמה, הפריים יעלה גם הוא ל-2%.
הרי החשש מעלייה בריבית בנק ישראל היה הרציונל המקורי של הגבלת רכיב הפריים. ב-2011, כשבנק ישראל והנגיד דאז סנטלי פישר קבעו את מגבלת הפריים הם ראו לנגד עיניהם עולם שבו סביבת הריבית צפויה לעלות ולכן חששו שההחזרים החודשיים במשכנתא יקפצו ויסבכו את הרוכשים.
ביטול מגבלת הפריים כעת יכול ללמד בדיוק ההפך: בנק ישראל לא רואה עליית ריבית בעתיד הקרוב ולכן הצעד הזה נראה מאיים פחות. עם זאת, אם ב-2011 בנק ישראל קבע מגבלה כל כך משמעותית על המשכנתאות בגלל חשש מעליית ריבית – חשש שלא התממש במשך עשור, ראוי שנשאל את עצמנו מאיפה הביטחון שעתה האיתות מצידו של בנק ישראל יתקיים ויתממש? והשאלה נכונה שבעתיים בעולם של אי ודאות מוגברת, נגיף מתעתע, גירעונות תופחים וכשהבנקים המרכזיים מצהירים על מחויבות נמוכה יותר לשמירת יעד האינפלציה.
הפוסט הזה הוא לא עוד טקסט שתוקף את בנק ישראל והפיקוח על הבנקים, הררי מילים כבר נשפכו בעניין בימים האחרונים. הטור הזה מכוון את תשומת הלב אלינו, רוכשי הדירות וממחזרי המשכנתא – האם נכון לנו לקחת שני שליש במסלול הפריים? ובהנחה והלכנו על רכיב פריים משמעותי, האם אנחנו יודעים מה יקרה להחזר החודשי שלנו כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות?
שימו לב לטבלה כאן למטה. היא מניחה משכנתא של מיליון שקלים שבה שני שליש נלקח במסלול הפריים. לצורך הסימולציה, (ואדגיש: מדובר בסימולציה בלבד) בואו נניח שריבית בנק ישראל לא תשתנה בשנתיים הקרובות ואז תתחיל לעלות בהדרגה. בכמה יעלה ההחזר החודשי שלנו כאשר ריבית בנק ישראל תעלה ב-1%? ומה יקרה בעתיד אם היא תעלה ב-2%? שימו לב, לא מדובר בהחזר החודשי הכולל של המשכנתא אלא בתשלום החודשי רק עבור מסלול הפריים:
הטבלה מראה שעליה של 1% בריבית בנק ישראל מעלה את ההחזר החודשי שלנו בכ-10% אחוזים. לווים שייקחו את רכיב הפריים ל-30 שנה אמנם יחוו שיעור עלייה גבוה יותר מאלו שלקחו ל-20 שנה לדוגמה. הטבלה מראה גם מה יקרה כשריבית בנק ישראל תעלה גם ב-3%, תרחיש שנראה לנו היום כמעט דמיוני אבל 2020 לימדה איתנו להיות צנועים בהערכות שלנו ומה גם שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך ורובנו לא צריכים לחשוב במונחים של שנה-שנתיים קדימה.
האם הסימולציה הזאת צריכה בהכרח להפחיד אותנו? האם הדיון צריך ללכת באופן אוטומטי לבועת נדל"ן שתתפוצץ? התשובה היא לא. ביטול המגבלה הוא צעד נכון וחשוב. בהחלט יכול להיות שיהיו רוכשים וזוגות צעירים שלקיחת שני שליש פריים יכולה להתאים עבורם כי הם מתכננים למכור את הנכס ולפרוע את המשכנתא בשנים הקרובות או כי הם עתידים למשל לקבל סכום משמעותי בעתיד הקרוב מאוד ולכן מסלול הפריים שהוא מסלול ללא עמלות פירעון מוקדם יכול להתאים עבורם.
הדבר הכי חשוב הוא לא כמה פריים ניקח
וזה אולי הנקודה החשובה ביותר בשינוי המיועד של בנק ישראל. השינוי הזה, דרמטי ככל שיהיה, לא משנה את חוקי הבסיס של עולם המשכנתאות ואת הצורך בניהול הסיכונים שלנו, רוכשי הדירה.
בין אם נוכל לקחת שליש פריים או שני שליש פריים אנחנו קודם כל צריכים לעשות ניתוח אמיתי ולהבין מה היכולות שלנו, מה התקציב שלנו לרכישת דירה ומה ההחזר החודשי הנכון עבורנו. כמו שראינו בסימולציה, הפריים גם יכול גם לעלות וכאן האחריות מוטלת עלינו. הרגולטור מתכוון לתת לנו לקחת שני שליש במסלול הפריים? אחלה, אנחנו צריכים לבדוק האם זה נכון לנו, בכמה יקפוץ ההחזר החודשי כאשר הפריים יעלה והאם נוכל להתמודד עם זה. אלו שאלות שאנחנו חייבים לברר לפני שאנחנו רצים למחזר או לרכוש דירה.