להקטין את המשכנתא או להשקיע בגדול?

להשקיע או להקטין את המשכנתא? אחרי שנים ארוכות שהתשובה לשאלה הזאת הלכה לרוב לכיוון אחד, הריביות שעלו והאינפלציה שהרימה ראש הציפו מחדש את הדילמה. התשובה לא תמיד פשוטה אבל הנה 6 שיקולים מרכזיים שיעזרו לקבל החלטה מושכלת:

1. איך החודש נגמר? השאלה המרכזית והראשונה היא האם ההחזר החודשי בשליטה. כן, ברור שהוא עלה, וברור שהיינו שמחים שיהיה פחות אבל בשורה התחתונה - האם אנחנו יודעים לחיות עם זה או שכל חודש הוא סוג של מאבק מחודש? זה לא רק עניין כלכלי, אלא גם רגשי - האם ההחזר מייצר סטרס? נוכח איתנו בקבלת ההחלטות היומיומית? אם התשובות הן כן, זה מגביר את הצורך לפעול. הקטנת ההחזר יכולה להגיע אגב על ידי מיחזור המשכנתא ופריסה שלה לתקופה ארוכה יותר (ככל שאפשרי) או על ידי הקטנת סכום החוב על ידי הכנסה של כסף. כדי לא לדבר באוויר: אם לדוגמא ניקח את מסלול הפריים שנשאר לו עוד 25 שנה בריבית של 5% לצורך הדוגמא אז כל 100 אלף שקל שנכניס יורידו את ההחזר בכ-600-620 שקלים בחודש. הקטנו ב-200 אלף? זה כבר 1,200-1,250 וכן הלאה. זה כמובן יכול להיות משמעותי בניהול היומיום והיכולות שלנו להתנהל אבל כך או כך ולפני שפועלים, חייבים להתחשב גם בשיקול הבא. 
   

2. נזילות כבוד: נושא הנזילות הוא קריטי וחייב לקבל מקום של כבוד בשיקולים כמו שהוא מקבל מקום של כבוד בספר. נזילות זה כסף שאם אצטרך אותו, בשני קליקים הוא אצלי בחשבון. הביטוי הפרקטי הוא קודם שתהיה לנו כרית ביטחון שעליה כבר דיברנו. צריכים לזכור שברגע שאנחנו מכניסים כסף למשכנתא אנחנו הופכים את הכסף ללא נזיל - הכנסנו אותו לקירות של הבית ונפגש איתו שוב כנראה רק במכירה. יש לזה משמעות מבחינת התמונה הפיננסית שלנו ומבחינת הגמישות שלנו להתמודד עם שינויים ובלת״מים.  קל להקל ראש בשיקול הזה, הוא לא נראה חשוב עד שהוא הכי חשוב בעולם ואז רצים לקחת הלוואות יקרות יותר.  באותו אופן, חשוב להכניס לסט השיקולים גם הוצאות צפויות בשנה-שנתיים הקרובות שאתם כבר יודעים עליהם (החלפת רכב, אירוע משפחתי וכו'). אם אתם מתכננים למכור את הדירה בטווח הקרוב או לשדרג דיור, הנזילות כנראה עדיפה על החיסכון הפוטנציאלי.
   

3. האקסל היבש: עכשיו אפשר להגיע לשאלה - האם התשואה על הכסף שאני משקיע תהיה גבוהה יותר מהריבית של המשכנתא. וכאן חשוב להגיד, אין ודאות בצד התשואה בשוק ההון הרי אין תשואה מובטחת. יש הרבה יותר ודאות בצד הקטנת המשכנתא שכן את ה-5% לדוגמא שאני משלם לבנק, אני חייב לשלם לו. נכון שהריבית עשויה להשתנות וכך גם האינפלציה אבל ככל שהריבית היום גבוהה יותר, ככה האלטרנטיבה - ההשקעה צריכה לעשות יותר. לא לשכוח לחשב כאן גם דמי ניהול ומס רווחי הון (כמובן תלוי שיעור האינפלציה). ואז צריכים לחשוב - האם אני ממשיך להשקיע רק כדי להשתוות לריביות או שכדי לייצר רווח מהותי מול האלטרנטיבה? 

4. 
   
5. 
   

   

6. היכולת לנשוך לשפתיים - דבר רביעי וחשוב מאוד זה הרגשות שלנו. אם החלטנו להשקיע את הכסף כי ההחזר סך הכל בסדר, יש נזילות ובטווח הארוך אנחנו מאמינים שהוא יעשה משמעותית יותר מהריביות שאנחנו משלמים, יכול להיות שזה אומר שהשקענו את הכסף במסלול עם תנודתיות גבוהה (100% מניות לדוגמא). בעוד שלאורך זמן בהחלט יתכן שההשקעה כזאת תניב תשואה גבוהה יותר מהריבית כיום, אנחנו לא באמת יכולים רק להישאר בחישובי האקסל הנקיים כי הדרך לאותה נקודה תהיה רכבת הרים. נתוני העבר של מדד ה-S&P 500 למשל מראים שבעשורים האחרונים הוא רשם תשואה ממוצעת נומינלית של כ-10% לשנה אבל הממוצע הזה מסתיר נפילות מפחידות ומשברים גדולים. אפשר להנות מהתשואה הזאת רק אם יודעים להישאר גם בזמנים הפחות טובים. רק אם מוכנים לשלם את מחיר התנודתיות.
   

   5. לא כל המסלולים נולדו שווים. המסלולים צמודי מדד לטווח ארוך (25-30 שנה) מושפעים מאוד מהאינפלציה וכך יתרת החוב שלהם עלולה אפילו לעלות. מסלולים כאלו למשל מגדילים את הצורך שלנו לפעול, בין אם בפירעון חלקי או במחזור. 
   

   6. איזה כסף: הכספים גם הם לא שווים מבחינת היררכיה וחשיבות. כסף בעו״ש לדוגמא הוא לא כסף שמושקע ואולי כבר מצריך לשלם מס על הרווחים כדי להשתמש בו, ושניהם שונים למשל מקרן השתלמות או קופת גמל ישנה, מוצרים שנהנים מהטבות מס על הרווחים ולכן ככל שנשאיר אותם לתקופה ארוכה יותר, עם אפקט הריבית דריבית, נהנה ממנו יותר ולכן שימוש בכסף כזה דורש עוד מחשבה.
   

טיפים פרקטיים:

• אם משאירים את הכסף בהשקעות, כתבו לעצמכם בשתי שורות את הסיבה להחלטה ואת והאסטרטגיה. זה יעזור לקרוא את זה בתקופות שהכל מתהפך. 

• בפירעון חלקי, שקלו את האופציה המתאימה לכם: אפשר לבחור בהקטנת החזר חודשי (וכך לייצר הקלה תזרימית) או קיצור תקופה. (וכך לקצר את המשכנתא, לשפר את העלות שלה והריביות לאורך זמן).

• אסטרטגיית "גם וגם": אפשר להקטין את ההחזר חודשי ולהשקיע את ההפרש ״שהתפנה״ לנו בשוק ההון. למשל, אם הקטנתם 1,000 ₪ בהחזר, הפנו אותם להשקעה חודשית קבועה ואוטומטית.
  

בשורה התחתונה:

אין כאן פתרון אחד שמתאים לכולם. ההחלטה צריכה להתבסס על התזרים, רמת הנזילות הנדרשת, המסלולים הספציפיים במשכנתא, והיכולת להתמודד עם תנודתיות בשוק ההון. בחלוקה כללית מאוד, דעתי היא שמסלולים עם ריבית בפועל של מעל 5%-6% מצריכים טיפול (הקטנת המסלול או מחזורו) וריביות בפועל של 3.5%-5% - הם בשטח האפור והטיפול כאן הוא בהתאם ליכולות ורצונות של כל אחד ואחת כי בסופו של דבר, המפתח הוא לא רק בחישובים, אלא גם בהתאמה ליכולות ומטרות שלכם.