להוזיל את המשכנתא: כל מה שרציתם לדעת על הלוואת הזכאות

מדינת ישראל הכירה בצורך לסייע לזוגות צעירים בקבלת משכנתא אך אני רואה לאחרונה יותר ויותר זוגות צעירים שרוכשים דירה ולא מודעים למסלול משכנתא הניתן בתנאים מועדפים בחסות המדינה. מדובר במסלול משכנתא, בריבית קבועה צמודה למדד המסובסדת על ידי המדינה, ריבית שיכולה להגיע במקסימום ל-3%. בואו נתחיל בהסברים

מי זכאי להלוואה המסובסדת

תנאי ראשון, הזכאות ניתנת לחסרי דירה, שעל פי הגדרות משרד השיכון והבינוי הכוונה היא למי שלא היה ברשותו דירה או חלק מדירה ב-10 השנים האחרונות. כמו כן, הזכאות ניתנת על ידי צבירת נקודות. איך צוברים נקודות? יש קריטריונים שונים שמזכים אותנו בניקוד. כל זוג מקבל נקודות לפי מספר שנות נישואים, מספר ילדים ומספר אחים. הקריטריונים האלו נותנים עדיפות לקבוצה מסוימת באוכלוסיה במיוחד כאשר משך השירות הצבאי או השירות לאומי ניתנים רק כתוספת לאחר קבלת הזכאות ולא מהווים קירטריון בפני עצמו שמקפיץ את הניקוד ומסייע לזוגות צעירים להגיע לרף הנקודות הנדרש. את טבלאות הניקוד אפשר למצוא כאן

כדי לקבל הלוואה צריך להשיג לפחות 599 נקודות, כאשר סכום ההלוואה מתחיל ב-54 אלף שקל ויכול להגיע קרוב ל-200 אלף שקל - כמובן ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר

דוגמא

זוג צעיר נשוי 4 שנים, יש להם שני ילדים ולכל אחד מבני הזוג יש שני אחים – אזי הניקוד שלהם יעמוד על 1,100 ולכן יזכו ל-62,400 שח במסלול המסובסד. כל חודש של שירות צבאי מגדיל את הסכום הזה ב-1%. כלומר, אם למשל שניהם עשו גם שירות צבאי מלא יספרו להם 60 חודשים ( 36 חודשים של הבעל ו-24 חודשים של האישה) ולכן הם יהיו זכאים לתוספת של 60% בסכום הלוואה. כך הסכום הסופי של הזכאות יעמוד על 99,840 אלף

זוג שנשוי שנתיים, ללא ילדים, עם שני אחים כל אחד – לא זכאי להלוואה המסובסדת כי הוא מגיע ל-500 נקודות (וכאן לדוגמא אין שום חשיבות לשירות הצבאי שעשו). נכון שהסכום הזה לבדו לא מאפשר רכישת דירה אבל הוא בהחלט מכניס גמישות למשכנתא ויכול להפחית את סכום הריביות שנשלם לאורך חיי המשכנתא

מה היתרונות בהלוואת הזכאות

להלוואות זכאות יש מספר יתרונות. הראשון כאמור הוא הריבית. הריבית במסלול הזה לא נקבעת על ידי מיקוח עם הבנק (כמו במסלולים הרגילים) אלא על ידי מנגנון ידוע. המנגנון אומר שהריבית תעמוד על חצי אחוז פחות מהריבית הממוצעת בשוק לאותה תקופה. לקחתם את מסלול הזכאות ל-15 שנה והריבית המממוצעת בשוק עומדת על 2.5%? תקבלו את המסלול הזה ב-2%. אבל, וזה אבל גדול וחיובי, בכל מקרה הריבית לא תעלה על 3%. לכן אם לוקחים את המסלול הזה לתקופה של 30 שנה – שם הריבית הממוצעת עומדת על 4% למשל, אזי נקבל הנחה של 1% בריבית. צריך גם לזכור שהלוואות הצמודות למדד לזמן ארוך יכולות להיות גם מסוכנות אם לא נמצאים עם האצבע על הדופק. יכולים לקרוא על זה עוד כאן או כאן

יתרון שני הוא שאין עמלת פרעון מוקדם. כלומר הלוואת הזכאות מאפשרת לנו למחזר או לפרוע את המסלול הזה במלואו ללא עמלות

עוד יתרון של הלוואת הזכאות נוגע למצב שבו לא נצליח להחזיר את המשכנתא (לא עלינו). מאחר ויש לנו במשכנתא את המסלול הזה שמגיע מכיסה של המדינה, המדינה היא גם זו שתטפל בנו במצב של קשיי פרעון. במקרים כאלו מתכנסת ועדה בין משרדית ולרוב מנסים למצוא פריסת חוב הגיונית או פשרה מסוימת

מה מונע מזה להיות מושלם

מדובר במסלול טוב שבהחלט מספק יתרונות לתמהיל המשכנתא אבל זה לא מסלול מושלם. למה? ראשית, הבנקים מודדים כיום את הריבית בהלוואה על פי “מרווח כולל”. כלומר לוקחים את הריביות בכל המסלולים שנתנו לנו ומחשבים את המרווח לבנק. אם במסלול אחד הריבית נמוכה יותר המרווח נפגע – ולכן מעלים מעט את הריביות במסלולים האחרים. כמו כן, סכומי הזכאות לא התעדכנו כבר שנים ארוכות וזה בזמן שמחירי הדיור קפצו וזינקו. דבר שני, אי אפשר לעשות גרייס עם כספי מסלול הזכאות. התאחדות יועצי המשכנתאות שיגרו לאחרונה מכתב למפקחת על הבנקים ולשר השיכון והבינוי – אפשר לקרוא אותו כאן

לסיכום

מדובר במסלול עם ריביות נמוכות יותר מריביות השוק – דבר המביא לחסכון כספי. כמו כן, שילוב המסלול מאפשר להכניס לתמהיל המשכנתא שלנו יותר גמישות ולהתאים אותו בצורה טובה יותר ללקוח. מצד שני, חייבים לבדוק איך משלבים את המסלול בלי שהבנק בהכרח מעלה לנו ריביות. כמו כן, מאחר והוא צמוד למדד, חיביים לעקוב אחרי ההתפתחויות במשק, אי אפשר לקחת הלוואה ל-30 שנה צמודה למדד ולשכוח ממנה. האמת? לא מומלץ לעשות את זה גם במסלולים שלא צמודים למדד