ההנחה הגדולה בפרויקט מחיר למשתכן או בגרסתה החדשה - "דירה בהנחה" וגם הפסיכולוגיה של הזכיה עלולות לפעמים לסנוור אותנו ולגרום לנו לקבל החלטות לא הכי כלכליות.
זכיתם בהגרלה ואתם מתכוונים לרכוש את הדירה להשקעה? רוצים למכור עוד כמה שנים? איזו דירה הכי כדאי לרכוש?
זכיתם? מזל טוב!
זו באמת יכולה להיות זכיה אמיתית בשבילכם אבל חייבים לוודא שעושים את התהליך הזה נכון ושאתם בוחרים דירה שמתאימה לכם.
למה אני מתכוון? לא מעט זוגות מסתנוורים מהזכיה במחיר למשתכן ומהאפשרות לרכוש דירה עם הון עצמי יחסית נמוך בהשוואה לשוק החופשי. הדבר הזה גורם להם "להגדיל" את עצמם. בשוק החופשי הם היו קונים דירת ארבעה חדרים אבל במחיר למשתכן יש חוקים אחרים, הדירה הרי במחיר מוזל יותר ואפשר לקחת משכנתא גדולה יותר אז הנה קופצים ל-5 חדרים.
זאת כמובן עשויה להיות החלטה טובה, אבל זו גם עלולה להיות החלטה לא כלכלית. שימו לב, אני לא אפילו לא מדבר על הסיכון שבהחלטה הזאת (הרי לוקחים משכנתא גבוהה יותר מה שגורר החזר חודשי גבוה יותר וסיכון גבוה יותר)
אני מדבר על החלטה כלכלית.
בואו נתן דוגמא אמיתית.
הדוגמא הזאת מאירה עוד רובד בשיקולי הבחירה והכדאיות הכלכלית של הבחירה שלנו אבל בוודאי לא מכסה את מכלול השיקולים שכן כל מקרה לגופו.
זוג פנה אלי וזכה במחיר למשתכן. הם מתכננים לעבור לגור שם. לאותו הזוג הון עצמי של 200 אלף שקל והם מכניסים כל חודש שכר נטו של 16 אלף שקל.
בשיחה שעשינו הם הדגישו שהם רוכשים דירת 5 חדרים ומתכוונים למכור אותה מיד בתום ההגבלה, כלומר בתום חמש השנים. דירת חמישה חדרים עולה באותו פרויקט 1.4 מיליון שקל.
כשעברנו על המספרים הבנתי שרכישת 5 חדרים מותחת מאוד את אותו זוג. היא גורמת לו לקחת משכנתא לא קטנה של 1.2 מיליון שקל, לפרוס הכל ל-30 שנה ולשלם הרבה ריביות.
"זה לא משנה, אנחנו ברגע שנוכל אנחנו מוכרים את הדירה",
הם חזרו ואמרו לי.
(תזכורת: דירה במחיר למשתכן ניתן למכור 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים מיום הזכיה)
מבלי להכנס לשאלות הכבדות וחסרות התשובה של האם בעוד חמש שנים המחירים יעלו או לא והאם יהיה קשה למכור דירות במחיר למשתכן בעתיד. בואו נדבר על ההשקעה הזאת וכמה כסף היא באמת תניב לנו בעוד 6 שנים.
בואו נעשה השוואה בין שתי אופציות
1. לרכוש עכשיו דירת 5 חדרים (המחיר: 1.4 מיליון) ולקחת משכנתא של 1.2 מיליון שקל. למכור את הדירה בעוד 6 שנים במחיר גבוה יותר ב-20% מהיום. במכירה הם יסלקו את המשכנתא הקיימת על הנכס.
2. לרכוש עכשיו דירת 4 חדרים (המחיר: 1.2 מיליון) ולקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולמכור את הדירה בעוד 6 שנים במחיר גבוהה יותר ב-20%. במכירה הם יסלקו את המשכנתא הקיימת על הנכס.
כלומר אנחנו רואים בטבלה שלושה דברים פשוטים:
- אם אותו זוג החליט לרכוש את ה-5 חדרים הוא הקטין את החוב שלו לבנק בקצב איטי יותר. ב-6 שנים הוא הצליח להקטין 140 אלף בלבד וזאת אל מול 220 אלף באופציה של 4 חדרים. פער של 80 אלף לטובת ה-4 חדרים.
- נניח ובאמת במכירה שתי הדירות משביחות את עצמן ב-20% בדיוק אזי יש פער של 40 אלף שקל לטובת ה-5 חדרים.
בשורה התחתונה: אחרי שמכרנו את הדירה וסילקנו את המשכנתא - יש פה פער של כ-40 אלף שקל בכדאיות ההשקעה ב-6 שנים בלבד. כלומר פער של 6-7 אלף שקל בשנה.
תוספת חשובה
אין להסיק מהפוסט הזה שתמיד כדאי להשקיע ב-4 חדרים. מדובר במקרה ספציפי שבו החזר חודשי נמוך ביחס למשכנתא. בהחלט ייתכן מצב שהגדלת ההחזר החודשי או שינוי של הנתונים יביאו לתוצאה שונה. אין לראות בפוסט זה ייעוץ או המלצה לפעולה אלא כל מטרתו היא לפתוח את הראש גם לכיוון חשיבה אחר.