במשכנתא כמו כל דבר בעולם הפיננסי (ואולי גם בחיים?) הסיפור המרכזי זה אלטרנטיבה. אחת הדילמות של כל רוכשי הדירות היא האם לקחת ריבית קבועה צמודה למדד או ריבית קבועה שלא צמודה? מה ההבדל בכלל? מה עדיף ומתי? הנה ראש-בראש - קבועה לא צמודה או קבועה צמודה?
לפני שנתחיל בהשוואות שתי מילים על כל מסלול:
ריבית קבועה לא צמודה כשמה היא- לא יכולה לזוז לאורך כל חיי הלוואה. סגרנו עם הבנק ריבית קבועה של 3.7% ל-20 שנה? מעכשיו וב-20 שנה הקרובות הריבית הזאת לא יכולה לזוז ולא משנה מה קורה מסביבנו. שוק ההון נפל ויש משבר גדול? הריביות טסות למעלה? הריבית במסלול הזה לא תזוז. במסלול הזה אנחנו בעצם מקבלים מסלול משכנתא שמבטיח לנו בטחון ויציבות מוחלטת, בלי שינויים ובלי טריקים. כיף אה? מצד אחד כן, מצד שני...
בעולם הפיננסי נהוג לומר שאין ארוחות חינם ובמקרה שלנו על יציבות ובטחון משלמים. מה זה אומר? שמכל מסלולי המשכנתא שלנו, אנחנו כנראה נקבל את הריבית הגבוהה ביותר במסלול הזה
ריבית קבועה צמודה: בהשוואה למסלול הקודם, כאן יש לנו גורם של אי ודאות. אמנם הריבית כן קבועה ולא תזוז לאורך כל חיי ההלוואה אבל סכום ההלוואה שלי יכול לזוז למעלה או למטה לפי השתנות מדד המחירים לצרכן ובדיוק בגלל זה המחיר של המסלול הזה צריך להיות זול יותר בהשוואה לאחות הלא צמודה. (הרי אם הריבית במסלול הזה תהיה בדיוק כמו במסלול הקבוע הלא צמוד למה שמישהו בכלל ייקח את המסלול הצמוד?) ולכן השאלה הגדולה היא מה הפער בין שני המסלולים? לעוד הרחבה על מדד המחירים לצרכן והמשכנתא שלנו
השוואה ראשונה: החזר חודשי זהה
נניח שאנחנו מתכוונים לקחת 400 אלף שקל בריבית קבועה ל-25 שנה, וההתלבטות היא בין מסלול צמוד למדד או מסלול שלא צמוד ובכל מקרה אנחנו יכולים להחזיר כל חודש בסביבות ה-2,150 שקל. נניח גם שהמדד יעמוד על 1.3% לשנה הקרובה ויעלה בהדרגה בשנים הקרובות עד ל-2% (שזה היעד הרשמי של בנק ישראל) ואפילו יעלה מעט מעליו.
במקרה כזה, בגלל הריבית הנמוכה יותר שנקבל במסלול הצמוד - ההחזר יעמוד על פחות מ-2,000 שקלים ובגלל שאנחנו משווים לפי 2,200 שקל – נוכל למעשה לקצר את תקופת הלוואה שלנו במסלול הצמוד. בכמה לקצר ב-5 שנים. קיצרנו ב-5 שנים? כנראה נוכל להוריד אפילו עוד טיפה את הריבית. בהשוואה כאן לפניכם מדובר על פער של כ-1.45% בריבית.
היתרון של הצמוד למדד: בגלל הריבית הנמוכה יותר במסלול הצמוד, הצלחנו לקצר את משך ההלוואה ל-20 שנה (במקום 25 במסלול הלא צמוד). קיצור ההלוואה בעצם מייצר הלוואה חסכונית יותר ב-24 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה.
היתרון של המסלול הלא צמוד: בגלל ההצמדה למדד - ההחזר החודשי שלנו עלה מ-מ-2,200 שקל ל-2,620 שקל בעוד 10 שנים ויכול להגיע בשיא גם ל-3,100. חלילה אסור לזלזל בעליה כזאת משמעותית אבל יש לזכור שזאת עליה מוערכת במשך 20 שנה.
השוואה שניה – תקופת הלוואה זהה
נניח שאנחנו מתכוונים לקחת 400 אלף שקל בריבית קבועה, וההתלבטות היא בין מסלול צמוד למדד או מסלול שלא צמוד ובכל מקרה אנחנו לוקחים את ההלוואה ל-20 שנה. נניח גם שהמדד יעמוד על 1.3% לשנה הקרובה ויעלה בהדרגה בשנים הקרובות עד ל-2% (שזה היעד הרשמי של בנק ישראל).
במקרה כזה, בגלל הריבית הנמוכה יותר שנקבל במסלול הצמוד ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר בכ-240 שקל ועל פי הסימולציה המוזכרת הוא ישתווה למסלול הלא צמוד רק בעוד כ-7 שנים. בעוד 10 שנים הוא כבר יכול לעמוד על 2,620 שקלים.
מנגד, אם מסתכלים לאורך כל חיי ההלוואה – המסלול הלא צמוד יהיה חסכוני יותר ולאורך חיי הלוואה נשלם כמעט 50 אלף שקל פחות בתשלומי ריבית לבנקים.
היתרון של צמוד מדד: בגלל הריבית הנמוכה יותר אנחנו מתחילים עם החזר חודשי שנמוך ב-240 שקל ולמעשה רק בעוד 7 שנים, ההחזר של המסלול הצמוד יהיה זהה למסלול הלא צמוד.
היתרון של המסלול הלא צמוד: לקחת הלוואה צמודה למדד לתקופות ארוכות יכול להיות אקט בעייתי מאוד. אפשר לראות בטבלה שבגלל ההצמדה אנחנו נשלם לבנקים עוד 50 אלף שקל רק על הריביות לאורך התקופה ולא רק זה - ההחזר החודשי יעלה עד כמובן יעלה. שימו לב: כאן בדקנו הלוואה לתקופה של 20 שנה, בתקופות ארוכות יותר – אפקט המדד יכול להיות קטלני.
הערה חשובה:
המספרים המופיעים בטקסט ובטבלאות מביאות בחשבון סימולציה לעלית מדד המחירים לצרכן. בפועל כמובן שהמציאות יכולה להיות שונה והמדד יכולה לעלות בקצב מהיר/איטי יותר ולשנות את המספרים המופיעים בפוסט זה. הסימולציה נשענת על תחזיות של בנק ישראל ושוק ההון ונכונות למועד כתיבת שורות אלו, אין כמובן לראות בטקסט זה המלצה וייעוץ.