רכישת דירה היא אולי העסקה הכלכלית הכי גדולה של משק בית במהלך החיים. מלבד העובדה שצריכים להביא הון עצמי משמעותי (מינימום רבע משווי הדירה), הרוכשים והזוגות הצעירים מתחייבים למשכנתא של מאות אלפי שקלים ואף מעל למיליון שקל - דבר שגורר החזרים חודשיים לא מבוטלים כלל.
נכון, נדמה שכולם מסביבנו רכשו דירה או בדרך לשם... ומשכנתא של מיליון שקל הפכה לנורמה (משוגע לא?) אבל חשוב להבין שלצד הסיכויים (רכישת נכס, עליית ערך, השתדרגות כלכלית) יש גם סיכונים כאשר השניים המרכזיים הם סיכון הריבית וסיכון האבטלה.
בפוסט הזה אני רוצה דווקא לדבר על סיכון האבטלה
ענני המיתון כבר כאן?
חודש אוגוסט 2019 היה חודש תנודתי מאוד בשוקי ההון בעולם כולו כאשר נראה שהעצבנות חוגגת. בארה"ב הסיגנל הכי מהותי וחזק לחיזוי מיתון כלכלי החל להבהב באדום בוהק. כלכלת ארה"ב עדיין צומחת יפה, שוק העבודה שם מפגין עוצמה ונראה שרוחות מלחמת הסחר נרגעו מעט, אך האם בעוד שנה או שנתיים המצב יהיה שונה? הרי משק קטן של כנפי הפרפר האמריקאי ישפיעו על העולם כולו וכמובן גם עלינו בישראל.
בעבודה שפרסם בנק ישראל בחודש מאי 2019 הוא בדק מה יקרה למשפחות נוטלי המשכנתא במצב של אבטלה גואה. מה זה אומר אבטלה גואה? שיעור אבטלה שעולה ל-9.3% (אנחנו רחוקים משם, היום הוא מגרד את ה-4%). במצב כזה על פי בנק ישראל כ-5% מהמשפחות בישראל לא יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא. כך כותב בנק ישראל במחקר:
עליית האבטלה (בשיעור ניכר, על פי התרחיש) היא הגורם המרכזי לכשל של לווים. בעטיה של עלייה זו כ-5% מנוטלי המשכנתאות יתקשו לשלם את החוב, ובעלי ההכנסות הנמוכות יחסית הם הפגיעים ביותר.
כלומר, במקרה קיצון, מדובר בכעשרות אלפי משפחות שלא יצליחו לשלם את ההלוואה. הנקודה היא שהניתוח לא מדבר כמובן על ההשפעות האפורות יותר - משפחות שעדיין ישלמו את המשכנתא אבל יתקשו מאוד, יאלצו לשנות משמעותית את אורח החיים שלהם ורמת החיים כדי להישאר עם הנכס שלהן.
היום אנחנו מרגישים נוח ליטול על עצמנו התחייבות לא קטנה של מיליון שקל עם החזר חודשי של אלפי שקלים בחודש. אנחנו מרגישים בנוח כי אנחנו עובדים וכי האבטלה הנמוכה מביאה אפילו לתחרות עלינו מה שאומר שהשכר שלנו עולה. הנה בשנת 2018 השכר עלה נומינלית ב-3.6%.
המציאות הנעימה הזאת מחייבת אותנו להיערך כבר עכשיו לימים הגשומים. הרי התחושה הבטוחה עלולה להתהפך במצב של האטה או מיתון. אז נתחיל לשמוע בעיתונים על קיצוצים (לא עלינו) או שהשכר פשוט לא יעלה. אני שוב מדגיש, אנחנו לא שם (נכון לעכשיו), אבל גם כאן בישראל ניתן לזהות היום נתוני מאקרו שהולכים ומתקררים. האם זאת מגמה או רק משהו רגעי? קשה להגיד.
איך ניתן להתמודד עם הסיכון הזה?
יש כמובן חשיבות גדולה לקביעת ההחזר החודשי. שלא יהיה כמובן גבוה מדי עבורכם אבל גם לא נמוך מדי (גם זה סיכון לא קטן). הנה כאן כמה טיפים לתהליך קביעת ההחזר החודשי
אבל בין אם תקבעו החזר חודשי של 4,500 או 5,000 בעת מצב של אבטלה או פיטורים פתאומיים - הפער בין שתי האופציות לא משנה עולמות. ולכן חשוב לנסות להתמודד עם הסיכון בדרך נוספת
אפשר שלא חייבים לעשות לא כלום. אני לא כותב את זה בקטע רע אבל יש אנשים שיש להם כבר היום מספיק הגנות וכריות בטחון שבאמת לא צריכים להתכונן לסערה שאולי תגיע. יש אנשים שיש להם דירה נוספת למשל או קרן השתלמות גדולה ונזילה עם כמה עשרות אלפי שקלים שתוכל לשמש אותם ביום סגריר.
אם אתם כן מתעטשים (כלכלית) כאשר יש קצת רוח קרה, אולי כדאי להכין כרית בטחון קטנה. אחת הדרכים היא לשים כבר היום 3 חודשי החזר בצד. ההחזר החודשי שלכם הוא 5,000 שקל בחודש? שימו בפיקדון נזיל 15 אלף שקל. זה נותן לנו 3 חודשים של שקט במצב שהעניינים יהפכו להיות פחות אופטימיים, זה נותן לנו תקופה לעמוד שוב על הרגליים ולהתחיל לחפש עבודה/מקור הכנסה.
שימו לב, ה-15 אלף שקלים בדוגמא שלנו קונים שקט לתקופה מסוימת אבל יש להם מחיר כמובן ולכן מומלץ לא לעטוף את עצמנו בכריות בטחון מכל הצדדים כי זה פשוט יקר מדי. אם שמנו בצד למשל 80 אלף שקל כדי שיהיה לנו ליום סגריר - זה 80 אלף שיכלו להקטין את המשכנתא, את גובה החוב, את ההחזר החודשי ואת סך הריביות שנשלם , זה 80 אלף שיכולתם להשקיע לחלופין במקום אחר ולתת לכסף הזה לעבוד, ולכן חשוב למצוא את האיזון הנכון עבורכם בין כרית שתהווה בולם זעזועים קטן, שכן תקנה לנו שקט, לבין כרית שהיא בזבוז כסף. (כתבתי כאן 3 חודשים אבל תמצאו את המספר שנכון לכם).
עבור עצמאים אגב ההמלצה הזאת היא סופר קריטית שכן עצמאים פשוט חיים במציאות תנודתית ולכן קרן "חירום" כזאת עשויה להוות כרית חשובה. גם כאן, חשוב לא להגזים מצד אחד, ומצד שני לא להשתמש בכרית בכל חודש שבו ההכנסה קצת ירדה.