וגם - 4 שאלות מרכזיות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני שמחליטים אם להקדים תשלומים לקבלן.
בואו נתחיל ישר עם דוגמא. זוג שרכש את דירתו הראשונה מקבלן ב-2.5 מיליון שקל בדצמבר 2020. הם שילמו עד כה לקבלן 500 אלף שקל ונותר להם לשלם עוד 2 מיליון שקל. שנה לאחר הרכישה, הם רוצים להתחיל להסדיר את התשלום המלא לקבלן כי אוטוטו הבנייה מסתיימת והנה הם מגלים שלמרות שלחצו ידיים ולמרות שחתמו על חוזה די מזמן, הם נדרשים כעת לשלם לקבלן עוד 100 אלף שקל כדי לקבל מפתח.
הזוג הזה לא לבד. אלפי זוגות שרכשו את דירתם מהקבלן ועדיין "פתוחים" מולו (כלומר – עדיין צריכים לשלם לו עוד כסף) מגלים בחודשים האחרונים את התוספת האדירה הזאת שהם נדרשים אליה, תוספת שמייקרת להם את מחיר הדירה שכבר רכשו.
לפני נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה בשיעור של 5.3% (!). רק לשם השוואה - הממוצע בעשור האחרון עומד איפשהו סביב 1.7% לשנה. הזינוק הזה מגיע על רקע מציאות של פוסט קורונה, פוסט סגרים וההשלכות של הנגיף על יכולת היצור וההובלה של הכלכלה הגלובלית.
הביטוח של הקבלן, הסיכון עלינו
נחזור צעד אחורה, מה זה בכלל מדד תשומות הבניה? כאשר קונים מקבלן, ברוב החוזים מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. המדד הזה אמור לשקף את השינויים בעלויות הבנייה של דירות מגורים בישראל. הקבלן הרי מכר לנו דירה במחיר מסוים ששיקף גם את עלויות בנייתה, אבל היא לא מוכנה, הוא עדיין בונה אותה ובינתיים הוא חשוף לשינויים בעלויות הבנייה, למשל התייקרות מחירי המלט ומחירי העץ או עלייה כללית של שכר העובדים. הקבלן רוצה לבטח את עצמו מפני שינויים כאלה, ולכן הוא מצמיד את הסכום שטרם שילמנו למדד תשומות הבנייה. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלנו, כי עכשיו אנחנו חשופים לשינויים בעלויות ואנחנו עלולים להידרש לשלם לו עוד כסף בהמשך התהליך. וכאן המקום להדגיש, רוכשים דירה מקבלן? המחיר "היבש" הוא לא חזות הכל. ככל שיש פרק זמן ארוך יותר בין החתימה על החוזה ועד האכלוס עצמו, כך נהיה חשופים יותר למדד תשומות הבניה, כך נהיה כנראה חשופים יותר לתשלומי שכירות ומשכנתא במקביל ולמציאות כזאת כמובן יש עלויות נוספות.
אגב, כדי לדעת מה המדד הזה עושה, אנחנו צריכים לעקוב אחרי הפרסומים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שמפרסמת בכל 15 בחודש את הנתון המדובר.
אי-אפשר להתחמק מהמדד הזה?
במציאות של שוק דיור קריר יותר, ניתן היה לראות קבלנים שמציעים הטבה בדמות ביטול ההצמדה למדד תשומות הבניה והעיקר להחזיר את הציבור לשוק.
אם נחזור לשוק הדיור הרותח של 2021, האופציה העיקרית לבטל את השפעת המדד היא רק אם נקדים תשלומים לקבלן (ובהנחה שהקבלן בכלל מסכים). היתרון של מהלך כזה: אנחנו כבר לא צמודים למדד תשומות הבנייה, והגדלנו את הוודאות לגבי מחיר הדירה ולגבי עלויות המשכנתא. החיסרון: נפרדנו מסכום כסף משמעותי למרות "שהמוצר" עדיין לא אצלנו ויכול להיות שכל כך רצינו לחמוק מהמדד ולהקדים תשלומים לקבלן רק כדי לשלם ריביות מיותרות לבנקים.
כדאי להקדים או לא?
ללא ספק שאלת השאלות. יש תשובות לכאן ולכאן, אבל לפני שרצים להקדים חייבים לוודא שאנחנו מבינים את המשמעות, את היתרונות ואת החסרונות. חשוב גם לזכור שזה לא אפס או אחת, כלומר או שמקדימים את כל הסכום או שכלום; למשל, אפשר להחליט (שוב, באישור הקבלן) שמתוך יתרה של מיליון שקל מקדימים עכשיו 500 אלף, ואת ה-500 הנותרים משלמים בהדרגה. בכל מקרה, הנה שיקולים מרכזיים שינחו אותנו בשאלה הזאת:
אי-הוודאות של המדד
המדד הזה הוא חתיכת נעלם. נכון שיש הערכות ויש צפי להתנהגות עתידית אבל בסופו של דבר ההצמדה למדד תשומות הבנייה מוסיפה חוסר ודאות למחיר הסופי של העסקה ולתהליך המשכנתא כולו.
אנשים שונים מגיבים באופן שונה לאי ודאות, הן ברמה האישית/פסיכולוגית והן ברמה הכלכלית. הדבר הכי קריטי הוא לנהל סיכונים. נניח והמדד עולה ב-5% בשנה, אנחנו צריכים לשאול את עצמנו האם אנחנו מסוגלים להביא עוד כמה עשרות אלפי שקלים לקבלן במועד האכלוס או שזה יכול להכניס אותנו לסחרור כלכלי? האם ההצמדה תכניס אותנו ללחץ נפשי מיותר? התשובות האלו והרגישות למצבי אי ודאות היא הבסיס לקבלת ההחלטה.
יכולת החזר:
שאלה קריטית נוספת: נניח ואנחנו גרים היום בשכירות ומשלמים 4,000 שקל בחודש. במקביל אנחנו רוצים לקחת כבר היום משכנתא של 4,000 שקל החזר חודשי. האם אנחנו יכולים בכלל? האם נעמוד בתשלום חודשי של 8,000 שקל בתקופה הקרובה על הוצאות דיור?
אם התשובה היא כן חד-משמעי, אפשר להתקדם ולשקול הקדמה. אם התשובה היא כן חלקי – למשל, אנחנו יכולים לשלם עכשיו 6,000 – גם לזה אפשר למצוא פתרון שצריך לבחון האם הוא כדאי (גרייס) ואם התשובה היא שאנחנו לא יכולים לשלם עכשיו תשלום מקביל אז לא נרוץ להקדים סכום משמעותי אבל אז כמובן צריך לבדוק את החוזה ואת לוחות הזמנים של התשלומים כדי לוודא שאנחנו לא מכניסים את עצמנו למציאות שגם בלי הקדמה אקטיבית של התשלומים, אנחנו נמצא את עצמנו מהר מאוד בתשלומים כפולים של שכירות ומשכנתא. (חייבים לבדוק את זה לפני חתימה על חוזה הרכישה)
קיבוע ריביות (לטוב וגם לרע)
נניח שקנינו דירה מקבלן ונדרש לקחת את המשכנתא רק במועד האכלוס בעוד שנתיים. מצד אחד, איזה כיף – יש לנו עכשיו שנתיים של שקט. מצד שני, יכול להיות שעד שנבצע את המשכנתא בעוד שנתיים הריביות יעלו. במילים אחרות, האם שנתיים של שקט שוות את הסיכון ל-20 שנה של ריביות גבוהות יותר? (כמובן, הריביות יכולות גם לרדת בינתיים, או להישאר ללא שינוי). במציאות הנוכחית של סביבת ריבית נמוכה, הנטייה היא לראות בהקדמת התשלומים לקבלן יתרון שכן בכך אנחנו מקבעים לרוב תנאי משכנתא טובים ומפחיתים/מבטלים את החשיפה לשינוי לרעה בריבית המשכנתא.
אופק תעסוקתי
נקודה נוספת חשובה שפחות קשורה למדד עצמו. היום אנחנו יודעים מה מצבנו התעסוקתי ומה היא רמת ההכנסות. קחו למשל אנשים שקנו דירה באמצע 2019 ודחו את נטילת המשכנתא לאמצע 2020. אלא שאז הגיע איזה נגיף קטן ששינה את הכלכלה ושלח עשרות אלפי אנשים לחל"ת, פיטורים ואי ודאות. והדבר השפיע כמובן על היכולת שלהם או על התנאים בלקיחת המשכנתא. זה לא חייב להיות אירוע גלובלי, גם שינויים אישיים יכולים להעמיד אותנו במצב כלכלי שונה וגם את זה חייבים להביא בחשבון במכלול השיקולים.