בנק ישראל משנה את חוקי הבסיס בעולם המשכנתאות. הבנק הוציא השבוע הוראה חדשה שהשורה התחתונה שלה היא הקלה בתנאים לזוגות הצעירים שנוטלים משכנתא במינוף גבוה (מינוף גבוהה=משכנתא גבוהה ביחס למחיר הדירה).
כדי להבין את ההוראה לעומק תרשו לי רגע להסביר מונח אחד חשוב שקוראים לו יחס המימון
המונח הזה קובע במידה רבה את הריביות שתקבלו בבנקים והוא מחושב בצורה פשוטה: היחס בין המשכנתא שאתם לוקחים לבין שווי הנכס. רכשנו דירה במיליון שקל ולקחנו משכנתא של 500 אלף – יחס המימון שלנו עומד על 50%. בגדול, בגלל הוראות רגולציה - אם יחס המימון שלכם נמוך מ-45% אתם צפויים לקבל ריביות מעולות. אם הוא בין 45%-60% - תקבלו ריביות טובות ואם הוא מעל 60% תקבלו ריביות קצת גבוהות יותר. אם חושבים על זה - זה קצת הגיוני. אם רכשתי דירה של מיליון שקל ולקחתי משכנתא של 400 אלף או לקחתי משכנתא של 700 אלף - הסיכון עבור הבנק הוא שונה בשתי העסקאות.
עד כאן הרקע - אז מה חדש עכשיו?
ההוראה החדשה של בנק ישראל אמורה להוזיל את עלות הכסף של הבנקים במשכנתאות של יחס מימון שהוא מעל 60%. משפט מסובך, עוד פעם - אם לקחתם משכנתא של 700 אלף על דירה של מיליון שקל זה אומר שאתם ביחס מימון של 70%. עד כה, הרגולציה די חייבה את הבנקים לתמחר את ההלוואה הזאת בריביות גבוהות יותר, כעת היא מאפשרת דווקא הקלה.
אז מה יקרה עכשיו?
מצד אחד, אם הורידו עלויות לבנקים אז ההיגיון אומר שאלו יצטרכו לגלגל את ההקלה לרוכשי הדירה. כלומר מי שרוכש דירה במינוף גבוה (יחס מימון של מעל 60%) אמור לקבל כעת ריביות נמוכות יותר. מצד שני, הבנקים יכולים לטעון שזה שהרגולציה כבר לא מחייבת אותם לתמחר את ההלוואות במינוף גבוהה עם ריביות גבוהות יותר לא אומר שהסיכון נעלם. כלומר מנקודת המבט של הבנק - לא בטוח שצריך להעניק "מחיר זהה" לזוג הלוקח משכנתא של 750 אלף על דירה של מיליון שקל (המקסימום המותר) ולזוג שלוקח 600 אלף על אותה דירה.
מה שכן יכול לקרות הוא שזוג שלוקח משכנתא ב-63% מימון (כלומר 630 אלף על דירה מיליון) יקבל ריביות כאילו הוא היה רוכש את אותה דירה ב-60% מימון. כלומר, עד ההוראה הזוג שרכש ב-63% נכנס אוטומטית למדרגה הכי גבוהה ולכן היו חייבים לתת לו ריביות גבוהות. כעת הבנק יכול להגיד זה כולה עוד 3% ואין הוראה שמחייבת - אז מבחינתו זה אותה עסקה ואותו פרופיל סיכון.
מה עוד יכול לקרות? הרי לבנק יש סכום כסף שאותו הוא יכול להלוות ללקוחות. נניח ויש לו רק 1,000 שקלים להלוות. בא לווה א' ורוצה ללוות 1,000 שקל כדי לטוס לחו"ל, בא לווה ב' ורוצה משכנתא. לווה א' בגלל הרגולציה הוא לקוח רווחי יותר לבנק ולכן הוא יעדיף לתת לו את ההלוואה - דבר כזה מביא כמובן לצמצום היצע המשכנתאות ולכן להתייקרות המשכנתא. כעת הרגולציה מיישרת קו בין לקוח א' ולקוח ב' כך שלא נוצרת עדיפות וודאית של הבנק להעדיף את לקוח א' על לקוח ב'
לסיכום
לא דיברתי כאן בכלל על הפרצה שמצא בנק ישראל במציאות הקיימת ולכן החליט להוציא את ההוראה החדשה וגם לא על התמרוץ (הבעייתי) משפחות להיכנס כעת לעסקאות עם מינוף גבוה אבל כל זה בפוסט אחר.
ההוראה החדשה של בנק ישראל עשויה לטלטל בתקופה הקרובה את עולם המשכנתאות ואת מודל התמחור של הבנקים. לטעמי, הריביות אכן ירדו מעט - דבר שיכול להקל על רכישת הדירה. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא במינוף גבוה (מעל 60%) כדאי לכם מאוד להתייעץ ולבדוק את השטח לפני.