בשנתיים האחרונות עלות רכישת הדירה זינקה. אני לא מדבר רק על מחירי הדיור אלא גם על מחירי המשכנתא שקפצו משמעותית והביאו לכך שנשלם יותר ריביות עבור החלום של ארבעה קירות וגג. בחצי השנה הראשונה של 2017 הציבור שילם 180 מיליון שקל עודפים ביחס למחצית הראשונה של 2016 כך שאם שום דבר לא ישתנה – רוכשי
הדירות ישלמו בשנה הנוכחית עוד 360 מיליון שקל ריביות לקופת הבנקים
זה לא שהיה שינוי ממשי במשק – ריבית בנק ישראל נותרה זהה ונתונים אחרים אפילו רק הלכו וירדו. לכן, עלית מרווחי הריבית זרמה כולה מכיסי הרוכשים לכיסי הבנקים. הנה אולי הנתון שמתמצת את המציאות: בחצי השנה הראשונה של 2017 היקף המשכנתאות שהלוו הבנקים עלה ב-4.6% בהשוואה למחצית הראשונה של 2016, אך ההכנסות מהפעילות הזאת זינקו ב-20%
בואו נעשה את זה הכי פשוט וניצמד למטאפורת הקוטג. בחצי השנה הראשונה של 2016 מכרתי קוטג' אחד והכנסתי 5 שקלים. בחצי השנה הראשונה של 2017 מכרתי שני גביעי קוטג אבל הכנסתי 15 שקלים. למי שמוכר קוטג' מדובר בפעילות רווחית למדי, לנו הצרכנים, קצת פחות
אבל עכשיו שכחו מהקוטג' ותחשבו על הלוואה ארוכה ל-20 ומשהו שנה שרק הולכת ומתייקרת, ותחשבו שבמקום 5 שקלים אנחנו מדברים על יותר ממיליארד שקל. בחצי השנה הראשונה של 2017 – פעילות המשכנתאות של הבנקים הכניסה לקופתם כמיליארד וחצי שקל. הדוגמא הטובה ביותר היא בנק לאומי, למרות שהיקף המשכנתאות שהלווה הבנק הלך וירד ב-2017, ההכנסות מהמשכנתא רק עלו
ולמה בכלל הריבית זינקה
השאלה הגדולה היא כמובן מדוע הריבית זינקה. הבנקים מפנים את האצבע כלפי בנק ישראל. ואכן, הרגולציה שמטיל בנק ישראל על שוק המשכנתאות השפיעה והביאה בפועל להתייקרות ההון של הבנקים. בבנק ישראל בכלל לא רואים בהתייקרות משהו שלילי. לטענתם, הריבית על המשכנתא היתה נמוכה מדי בגלל תחרות גדולה בין הבנקים ולא שיקפה נכון את הסיכונים
בין אם הבנקים רכבו על הרגולציה וייקרו את המשכנתא יתר על המידה, ובין אם לאו - בסופו של יום, מבנה שוק המשכנתאות מאפשר לקבל החלטה להעלאת מחירים די בקלות. כמו בהרבה מאוד ענפים אחרים במשק הישראלי, גם במשכנתאות התחרות מתנהלת בין מספר קטן של חברות שנהנות מכוח שוק
כדי לתאר עד כמה שוק הוא ריכוזי ואוליגפוליסטי, משתמשים לעיתים בשיעור ריכוזיות של החברות הגדולות. כך למשל בשוק המשכנתאות שלושת השחקנים הגדולים (מזרחי, לאומי והפועלים) מחזיקים נתח שוק של מעל 80% בשוק המשכנתאות. כלומר 4 מכל 5 שקלים חדשים יוצאים משלושה בנקים בלבד כאשר על השקל הנותר מתחרים דיסקונט, הבינלאומי, אגוד ובנק ירושלים
ומה בכל זאת אפשר לעשות
טוב התשובה הברורה היא להתמקח. לקחת הצעה מבנק אחד וללכת איתה לבנק השני כדי שינסה להציע משהו יותר טוב... וככה עוד ועוד. הנקודה היא שהתשובה הזאת נכונה תמיד. אפשר גם להכיר את השוק טוב ולבנות משכנתא נכונה וחכמה - כזאת שמראש מוזילה מעט את הריביות. כלומר, להכיר את מדרגות הריביות לפי יחס המימון של ההלוואה ולנצל עד הסוף את יתרונות המסלולים השונים
כמו כן, אפשר להיות עם אצבע על הדופק ולעקוב אחריהגיוסים של הבנקים בשוק ההון*. אם אנחנו רואים שבנק עשה כעת גיוס גדול של מסלול צמוד למדד ל-15 שנה בריבית אטרקטיבית - אנחנו יכולים לנצל את העובדה הזאת לטובתינו
אני יודע ששתי הפסקאות האחרונות היו אולי קצת סינית - אבל מבטיח להרחיב על זה בפוסט בקרוב*