כולנו יודעים שהבנקים הם גופים חכמים ומתוחכמים אבל כשזה מגיע למשכנתא שלנו אנחנו לפעמים קצת שוכחים את זה.
על מה אני מדבר?
לא פעם הבנקים מציעים לנו הלוואות ייחודיות כחלק מהמשכנתא או בנוסף אליה. אם הלכתם לאחרונה לבנקים כדי לבקש משכנתא – אתם בוודאי מכירים את זה. בבנק לאומי זה 50 אלף שקל בריבית של פריים מינוס 1.6% (0% כיום), אם מעבירים את החשבון למזרחי ניתן לקבל 75 אלף שקל בפריים מינוס 1.2% (אולי אפילו 1.4%), בדיסקונט מציעים 70 אלף שקל ב-0% וכך זה קורה גם בנקים האחרים. המנטרה היא תמיד אותה מנטרה מצד הבנקאים – זו הטבה ייחודית. זו הטבה מאוד גדולה שאנחנו נותנים רק למי שלוקח אצלנו משכנתא
איפה הבעיה?
הלוואה של 50 אלף שקלים בפריים מינוס 1.6% (0% ריבית) זו הצעה חלומית ובטח כזאת שאי אפשר לקבל בשום מקום אחר. בגדול, זה נכון- זו באמת היתה יכולה להיות הצעה חלומית אם ההלוואה הזאת הייתה עומדת בפני עצמה. כלומר, אנחנו רוצים 50 אלף והבנק מציע לנו את הסכום בלי ריבית. במקרה כזה זה אכן מדהים אבל כאן, ההלוואה הזאת היא חלק מהמשכנתא ולכן השאלה הגדולה שאנחנו צריכים לשאול – האם הלוואת הצטרפות או הלוואת הטבה משפרת לנו את המשכנתא?
הנה שלושה תמרורי אזהרה שחייבים לשים אליהם לב:
א. מפתים אותנו
הבנקים מבינים שמרבית מרוכשי הדירה ייבחנו אותם בריביות שהם יציעו להם. אם יצא לכם לקרוא את הבלוג הזה אתם יודעים את דעתי על כך – להפוך את הריביות לדבר הכי חשוב במשכנתא זו אחת הטעויות הגדולות ביותר של רוכשי הדירה.
באמצעות ההלוואות "הייחודיות" הבנקים למעשה שותלים במשכנתא מסלולי פיתוי. הם נותנים לכם 50 אלף שקל בריבית אפס כי זה תופס את העין, זה נראה טוב. הרוכש הממוצע הרי לא יודע אם ריבית של 3.5% שנותנים לו במסלול השני זה באמת הריבית הכי טובה שהוא יכול לקבל אבל אין לו ספק בכלל שהמסלול שהוא קיבל ב-0% זה מעולה, הרי משם אין כבר לאן לרדת.
כך למעשה ההלוואות האלו הפכו להיות כמו מבצעי העוף בשקל של רמי לוי. הרי כולנו יודעים שעוף בשקל זו עסקה שווה והנה לנו אמצעי שיווק ופיתוי. כשאנחנו כבר בסופר שלנו – כנראה שכבר נמלא את העגלה.
ב. מורידים על קצת – מעלים על הרבה:
ואם להמשיך את הדוגמא הקודמת אז הגענו לסופר בגלל העוף בשקל אבל האם יכול להיות שהלחם שנקנה יהיה כאן קצת יותר יקר? וכך גם הקפה והירקות והגבינות? הרי סביר להניח שרמי לוי לא הפסיד כסף נכון?
אז אותו דבר רק במשכנתא, רק שכאן מדובר בהרבה מאוד כסף. חשוב שתבינו שהבנקים לא מתמחרים כל מסלול בנפרד אלא מבצעים תמחור כולל להלוואה. לכן, אם הורדתם במסלול אחד – הם כבר ידאגו להעלות לכם את זה במסלול השני. מציעים לכם 50 אלף ב-0%? המשמעות היא שהם העלו מעט את הריביות בשאר המסלולים. כלומר לקבל הטבה על 50 אלף שקל אבל לשלם יותר על 800 אלף שקל. שווה לא?
צריך לציין שיוצאת דופן היא הלוואת ההצטרפות של מזרחי טפחות שלא נכנסת למשכנתא אלא ניתנת באופן חיצוני ולכן היא לרוב לא משפיעה על התמחור הכולל של ההלוואה.
ג. מעוותים את ההחזר החודשי ואת תמהיל המשכנתא:
ואם כבר ההלוואה של טפחות – בוא נעשה דוגמא אחת: מקרה א: רציתם לקחת 300 אלף שקל במסלול פריים ל-25 שנה ונניח שהבנק נתן לכם את ההלוואה בריבית של פריים מינוס חצי (1.1%). כך ההחזר החודשי שלכם במסלול הזה הוא 1,130.
במקרה ב' הלכתם לטפחות ושם קיבלתם הטבה מיוחדת - 75 אלף שקל בריבית של פריים מינוס 1.2%-1.4% לתקופה של 15 שנה. הלוואה כזאת יוצרת החזר חודשי של 430 שקלים. כדי להשלים ל-300 אלף שאתם רוצים – תקחו גם 225 אלף בריבית של 1.1% ל-25 שנה וכך ההחזר יהיה 850 שקלים. כלומר במקרה הזה 1,280 שקלים. עליה של 150 שקל בהחזר.
למה זה קורה? כי אתם בכלל רציתם לקחת 300 אלף ל-25 שנה אבל הנה כאן מציעים לכם לקחת את חלקו רק ל-15 שנה ואז לא משנה כמה הריביות יהיו נמוכות, קיצור התקופה ישפיע בהכרח על ההחזר החודשי. ומה ההשלכות?
נניח וה-150 שקלים האלו כבדים עלינו ואנחנו לא רוצים לשלם אותם, מה הבנקאי יציע? לפרוס לתקופה ארוכה יותר את אחד המסלולים הרי "אתם לא רוצים לוותר על ההטבה הזאת". פריסה ארוכה יותר של מסלול אחר עלולה להיות מאוד לא משתלמת והנה ההטבה שקיבלתם במסלול אחד נאכלת על ידי מסלול אחר שעתה נהיה יקר יותר.
ונניח שאין לנו בעיה להוסיף להחזר 150 שקל - אז למה דווקא במסלול הפריים? אולי יותר שווה לי להוסיף את ה-150 שקל במסלול אחר – ככה אני מקצר אותו וחוסך יותר כסף? כלומר הלוואת ההצטרפות די "כפתה" עלינו תוספת של 150 שקל במסלול הפריים ולא בטוח שהכי כדאי לנו להקצות את אותם 150 שקל דווקא לשם. כך למעשה הלוואת ההצטרפות הפחיתה לנו את הגמישות לבנות אולי את המשכנתא בצורה אחרת.
מתי כן שווה לקחת?
אם אתם קופצים ממש בקצת מעל ה-60% יחס מימון אז אולי שווה לשלב את ההלוואה כדי שהמשכנתא עצמה תעמוד על 60% וכך הריביות יהיו נמוכות יותר, זה בתנאי כמובן שהלוואת הצטרפות/הלוואת הטבה אינה נספרת כחלק מהמשכנתא והפריסה שלה היא לטווח ארוך (שוב, כדי לא להכביד עליכם על ההחזר החודשי).