באחת מהפגישות שעשיתי עם זוג לפני לקיחת משכנתא, הם שאלו אותי מה היה שונה אם הם היו לוקחים משכנתא ב-2008? כמה הון עצמי הם היו צריכים להביא ואיך היה נראה ההחזר החודשי?
מחירי הדיור הכפילו את עצמם, את זה כולם יודעים. אבל בינתיים הריבית ירדה והשכר עלה. אז בואו נבדוק מה זה אומר תכלס מבחינת המשכנתא שלנו ואיזו הכנסה אנחנו צריכים כעת כדי לעמוד בהלוואה הגדולה ביותר שניקח בחיים שלנו.
אז הנה, הטבלה הבאה די מדברת בעד עצמה ובכל זאת בואו נסביר ונפרט:
** קודם כל הבהרה חשובה: השוואה כאן נעשתה על פי פרופיל פיננסי ממוצע. כך למשל נבחרה משכנתא בגובה של 60% מערך הדירה למרות שאפשר לקחת גם עד 75% וכך למשל נבחרה תקופת משכנתא של 20 שנה למרות שאפשר לקחת משכנתא גם עד ל-30 שנה. הטבלה לא מתיימרת ולא מנסה לשקף את המציאות של כל משפחה ומשפחה בישראל אלא בוחנת, באמצעות כלים מוגבלים של נתונים ממוצעים, מה קרה בעשור האחרון לשוק הדיור והמשכנתאות
אז נתחיל
מחיר הדירה: בשורה הראשונה של הטבלה אנחנו רואים מה קרה למחיר הדירה הממוצעת בישראל. נכון, שוק הנדל"ן לא מורכב ממקשה אחת ויש אזורים שבהם מחיר הדירה עלה ביותר מ--100% ואזורים שעלו פחות. בכל מקרה אם רוצים להתכנס למספר אחד - מחיר הדירה בישראל הכפיל את עצמו בעשור האחרון.
הון עצמי: כשמחיר הדירה עולה אז כמובן שצריכים להביא יותר כסף מהבית. החל מסןף 2012, ההון העצמי המינימלי שרוכשי דירה ראשונה חייבים להביא מהבית עומד על 25% מערך הדירה. עם זאת, בממוצע, רוכשי הדירה בישראל מביאים היום הון עצמי בהיקף של כ-40% משווי הדירה. מה זה אומר? שאם דירה ממוצעת ב-2018 עלתה 1.53 מיליון - בממוצע זוג בישראל יביא כ-612 אלף שקל מהבית. אם נשמור על אותו יחס, ב-2008 אותו זוג היה צריך להביא 310 אלף שקל פחות.
גובה המשכנתא: הצד השני של המטבע. אם זוגות מביאים כ-40% הון עצמי זה אומר שהם לוקחים 60% משכנתא. ואם מחיר הדירה הכפיל את עצמו? אז הזוגות כבר נוטלים משכנתא של כ-918 אלף שקל. מה קורה כשלוקחים משכנתא גבוהה יותר? ההחזר החודשי עולה (או שתקופת ההלוואה עולה). בכמה בדיוק? הנה הגענו לסעיף הבא
החזר חודשי: אז שוב בחישוב גס, בואו נניח שאנחנו עדיין רוצים לקחת את המשכנתא ל-20 שנה. על פי נתוני בנק ישראל פער ריבית המשכנתא הממוצעת בין 2008 ל-2018 נע איפשהו סביב 1.4%-1.5%. כדי לעשות את החישוב הכי פשוט שמנו את כל סכום המשכנתא במסלול אחד (קבועה לא צמודה) ולא חילקנו למסלולים שונים. כך יוצא שאם אנחנו רוצים לשמור על אותה תקופת משכנתא ההחזר החודשי שלנו מזנק ב-74%.
בפועל, הפערים בהחזר החודשי כנראה נמוכים יותר כי מה שקרה במציאות הוא שרוכשי דירה בשנים האחרונות פשוט פרסו את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (כדי להוריד את ההחזר החודשי). כמובן שלצעד כזה יש מחיר כי כאשר אנחנו לוקחים משכנתא ארוכה יותר מהבנק -אנחנו גם נשלם לו יותר ריביות לאורך תקופת ההלוואה.
הכנסה נטו למשפחה: אז אם נמשיך את החישוב שעשינו כאן להחזר החודשי בוא נחשב מה צריכה להיות ההכנסה נטו של משק הבית. על פי נתוני בנק ישראל, ההחזר החודשי לטובת המשכנתא תופס נתח של כמעט 30% מההכנסה נטו של משק בית. כלומר אם אנחנו מחזירים במשכנתא 5,320? אנחנו צריכים הכנסה של כמעט 18 אלף נטו. אם אנחנו שומרים על אותו יחס, ב-2008 ההכנסה נטו של משק הבית צריכה לעמוד על 10,200. הבהרה: הרגולציה מאפשרת החזר של עד 40% מהשכר נטו.
שכר ממוצע לשכיר: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השכר הממוצע הנומינלי למשרת שכיר ברוטו עלה בעשור האחרון בכמעט 30%. מדובר בנתונים נומינליים שאינם מנכים את השפעת האינפלציה. האינפלציה המצטברת בתקופה זו עמדה על כמעט 16% כך שאם נרצה להתחשב בנתון הריאלי (מנוכה אינפלציה) מדובר בעלית שכר של כ-14%.
עם זאת, צריך להדגיש השכר הממוצע הוא לא הפרמטר היחיד שמשפיע על רמת ההכנסה של המשפחה הישראלית. בעשור האחרון רמת האבטלה ירדה לשפל היסטורי וכח ההשתתפות בשוק העבודה עלה - דבר שלחלוטין משפיע על ההכנסות של משק בית ועל היכולות שלהם לשלם את החוב.