נתוני המשכנתאות של 2017 מציירים תמונה ברורה: הציבור רוכש דירות יקרות יותר, לוקח משכנתא גבוהה יותר אבל גם מביא יותר הון עצמי מהבית. מאיפה מצליחים הזוגות הצעירים להביא מאות אלפי שקלים הון עצמי? שאלה טובה. אם לסכם את השוק במשפט אחד: כבר לא רותח אבל עדיין חמים.
הנה שוק המשכנתאות במספרים כפי שעולה מנתוני בנק ישראל:
חדוה בר, המפקחת על הבנקים | קרדיט תמונה: דוברות הכנסת
53 מיליארד שקל
זה היקף המשכנתאות החדשות שהציבור לקח בשנת 2017. 53 מיליארד שקל שהלכו למטרת רכישת ארבעה קירות וגג. מצד אחד – מספר בלתי נתפס שיכול להצביע היטב על הכספים שמזורמים לשוק הנדל"ן למגורים. מצד שני – מדובר בירידה של % בהשוואה לשנת 2016. כלומר – פחות ופחות אנשים לקחו משכנתא.
663 אלף
סכום המשכנתא הממוצעת שלקחו רוכשי הדירות ב-2017. נתון דומה לזה של 2016 (662 אלף) אך גבוה ב-18% לעומת שנת 2011.
37.8%
מסך המשכנתאות נלקחו כדי לרכוש דירה שמחירה עולה על 2 מיליון שח. בשנת 2013 אותו נתון עמד על 28.9%. כשמחברים את שני הנתונים יחדיו מקבלים את התמונה – אנחנו רוכשים דירות יקרות יותר ולוקחים משכנתא גבוהה יותר.
27.4%
אחד הנתונים המפתיעים שפרסם בנק ישראל הוא שאחוז המשכנתאות הנלקחות במינוף גבוה נמצא דווקא במגמת ירידה. הסבר: אחד הנתונים הראשונים שהבנקים מסתכלים עליו בעת מתן משכנתאות הוא יחס המימון – כלומר מה סכום המשכנתא הדרוש מסכום הדירה הנרכשת. רכשתם דירה במיליון שח ורציתם 700 אלף משכנתא? יחס המימון שלכם הוא 70%. על פי נתוני בנק ישראל היקף המשכנתאות שנלקחו ביחס מימון של יותר מ-60% ירד והוא עומד על 27.4%. משכנתא שנלקחת ביחס מימון של פחות מ-60% זוכה לרוב לריבית נמוכה יותר.
בכל מקרה, אם נחבר את הנתון הזה לשני הנתנוים הקודמים מתקבל כבר סיפור די שלם: הרוכשים קונים דירות יקרות יותר, לוקחים משכנתא גבוהה יותר אבל גם מביאים יותר הון עצמי מהבית. מאיפה ההון העצמי? שאלה טובה. זה יכול להיות הורים שמסייעים (בהרבה מהמקרים) וזה יכול להיות בכל מיני דרכים אחרות - הלוואות משלימות למשל. הנקודה היא שאין היום לבנק ישראל מושג מאיפה זוגות צעירים ורוכשי דירות מביאים את ההון העצמי.
המשקיעים ממשיכים לצאת
שיעור המשקיעים מסך סכום המשכנתאות שלקח הציבור ממשיך לרדת ועמד ב-2017 על 13.5%. (משקיעים = רכישת דירה שניה ומעלה). הנתון הזה נמצא בירידה די חדה ב-3 השנים האחרונות כאשר בשיאו הוא הגיע כמעט ל-17%. המלחמה של כחלון במשקיעים (העלאת מס הרכישה ב-2015) ועלית הריבית (בהשוואה ל-2015) תרמו בוודאי להקטנת חלקם של המשקיעים בשוק הדיור.