כשמתחילים לברר על משכנתא נחשפים פתאום לביטויים שוברי שיניים כמו מסלול בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן. בתכלס, אפשר להנהנן מול הבנקאי בלי להבין על מה הוא מדבר בכלל והעיקר לסיים עם זה - אבל לא בטוח שתהנהנו כשההחזר החודשי שלכם יעלה בחדות. כמו (כמעט) כל דבר בעולם, למדד יש יתרונות וחסרונות -בפוסט הזה ננסה להסביר מה הוא אותו מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע לנו על הכיס במשכנתא
אז מה זה מדד המחירים לצרכן
בכל 15 לחודש, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד המחירים לצרכן. בגדול, הם בונים סל מוצרים בסיסי שמורכב מירקות, פירות, מוצרי הלבשה, תחבורה, הנעלה ועוד והרבה מוצרים ושירותים ובודקים את המחיר של אותו סל חודש אחרי חודש. המדד הוא השינוי בסל הזה. אם המחירים במשק עלו ב-1% בשנה אז המדד עומד על 1% בשנה. ומכאן, שהמדד הזה הוא בעצם האינפלציה (עלית המחירים במשק). חשוב לדעת שהיעד של מדינת ישראל (של בנק ישראל) הוא שהאינפלציה תעמוד על 1%-3% בשנה. זה אמנם לא תמיד קורה, והם מפספסים לא מעט אבל עדיין צריך לדעת שהמערכת מכוונת למספרים האלו
כשהמדד עולה – המשכנתא עולה
אחרי שהבנו את זה - קל יותר להבין שכשאומרים לנו הלוואה שהיא צמודה לממד – הכוונה היא שצמודה למדד המחירים לצרכן. המדד עלה ב-1% סכום ההלוואה עולה ב-1%
המדד משפיע כמובן רק על משכנתאות צמודות מדד ואין לו שום השפעה ישירה על מסלולי הפריים או המסלולים הלא צמודים. רק כדי שלא נדבר יותר מדי באוויר - נניח ולקחתם משכנתא של 600 אלף שקל ושליש ממנה לקחתם צמוד למדד ל-20 שנה בריבית של 3%. המשמעות היא שאם המדד עולה ב-2% סכום הלוואה שלכם כבר לא יעמוד על 200 אלף שקל אלא על 204 אלף שקל ולא רק שנוספו לכם 4,000 שקל ליתרת החוב, כעת תצטרכו לשלם 3% ריבית על 204 אלף שקל
נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג
אוקיי, אבל איך זה משפיע עלינו באמת
בדוגמא הקודמת למשל, ההחזר החודשי ההתחלתי שלכם יעמוד על 1,110 שקל, אבל כשתגיעו לסוף ההלוואה הוא כבר יקפוץ ב-48% ויגיע ליותר מ-1,600 שקל. זאת השפעת המדד לזמן הארוך ולכן חשוב להבין את זה. אבל עזבו, גם אם לא נשווה את ההחזר החודשי הראשון לאחרון ונשווה את ההחזר החודשי הראשון לכמה שילמנו בממוצע כל חודש לאורך חיי ההלוואה - נגלה שממוצע ההחזר החודשי בהלוואה שלנו הוא 1,360 שקל. שוב עליה של יותר מ-20%. בדיוק בגלל הדינמיקה הזאת - אנשים לא מבינים איך יכול להיות שהם שילמו כל חודש לבנק המון כסף ואחרי 3 שנים סכום הלוואה שלכם בכלל לא ירד
אז מה עושים
המטרה שלי כאן היא לא להגיד לכם תתרחקו מהמסלול הזה אבל בהחלט להגיד שצריך להבין איך המדד עובד ולבחון האם מסלול כזה מתאים לנו. משכנתא היא הלוואה לזמן ארוך ולכן לשינוי המדד יכולה להיות השפעה דרמטית על ההחזרים החודשיים שלנו ועל גובה המשכנתא
למה בכלל שנרצה לקחת מדד
סך הכל שאלה טובה, אבל למסלול המדד גם יש יתרונות. קודם כל, בגלל ההצמדה, הריבית של המסלול הזה תהיה נמוכה יותר ולכן ההחזר ההתחלתי יהיה נמוך יותר בהשוואה לקבועה לא צמודה. כלומר אם נשאר עם הדוגמא שלנו: לקחנו משכנתא במסלול קבוע צמוד ל-20 שנה ב-3% או במסלול לא צמוד הריבית תעמוד לדוגמא על 4% - ואנחנו צריכים לשוב אם שווה לנו פער של אחוז בריבית כדי שנהיה צמודים למדד. היעד של בנק ישראל הוא כאמור בין 1%-3% בשנה. זה לא מונע ממנו מלפספס את היעד והנה הגענו לנקודה הבאה
המדד גם יכול לרדת
למרות הניסיונות של בנק ישראל ושימוש חזק בכלים העומדים לרשות הבנק - ב-3 השנים האחרונות מדד המחירים לצרכן היה שלילי. כלומר הוא ירד, ואז קרה דבר נפלא - מי שלקח צמוד למדד - היה חייב פחות כסף לבנק בלי לעשות כלום והוא דווקא הרוויח ובגדול בהשוואה למי שלקח בריבית קבועה. נתון קטן בכל זאת כדי לצנן מעט את ההתלהבות - מאז קום המדינה, המדד היה שלילי רק חמש פעמים. ומתחילת שנות ה-2000 הוא עומד בממוצע על 1.8% בשנה. קחו בחשבון
איך יודעים אם המדד יעלה או ירד
זהו, שלא יודעים. אף אחד לא ממש יודע ואם הוא אומר לכם שהוא יודע - הוא משקר. היעד הרשמי של בנק ישראל כאמור הוא שהמדד יעמוד בין 1%-3%. בבנק ישראל יש אנשים מאוד רציניים ומומחים בתחומם אבל אם כל הכבוד ליעד ולרצונות – הם מפספסים אותו לא מעט
בשורה התחתונה
במשכנתא קשה לדבר במונחים של שחור ולבן כי הלוואה הגדולה הזאת צריכה קודם כל להיות מותאמת לכם, ליכולות שלכם ולצרכים שלכם. בכל מקרה, לא הייתי ממליץ על הלוואה צמודה למדד לתקופות ארוכות (20 שנה ומעלה). מנגד, לתקופות קצרות ואם יכולת להסתגל לשינויים – המדד יכול להיות אפשרות לא רעה בכלל