מה קורה לריביות שלנו במשיכת משכנתא בחלקים?

מחיר למשתכן על כל אלפי המילים שנכתבו עליה, מבליטה ומעלה למרכז הבמה עוד תופעה בשוק המשכנתאות - תשלום משכנתא בחלקים.


הרי אנחנו חותמים היום על דירה, בתוך חודש וחצי משלמים למשל 20% לקבלן, בעוד 4 חודשים צריכים לשלם עוד 15%, בעוד 8 חודשים עוד 15% וכך הלאה במשך שנתיים.


אז נניח והחלטנו / נאלצנו לא להקדים תשלומים לקבלן אלא לשלם בפעימות לפי לוח התשלומים. השאלה הגדולה היא מה קורה כאשר אנחנו חותמים על משכנתא היום אבל מושכים אותה בפעימות במשך שנתיים. האם הריביות של המשכנתא הן הריביות של היום? של עוד שנתיים? איך זה עובד בדיוק?


התשובה היא שזה תלוי, תלוי במסלולי המשכנתא שלכם. ובוא נסביר


משיכת משכנתא בחלקים

ריבית קבועה (צמודה / לא צמודה)


נניח ורכשנו דירה ב-1.5 מיליון שקל ואנחנו לוקחים מיליון שקל משכנתא כשמתוך זה 400 אלף לדוגמא בריבית קבועה של 3.5%. אם נעביר את ה-400 אלף היום לקבלן/מוכרים אז הצלחנו לקבע את הריבית על הסכום הזה עד סוף ההלוואה. כלומר, 3.5% קבוע - מהיום ועד סוף ההלוואה ולא משנה אם הריבית בינתיים עלתה/ירדה.


אבל יש פה גם כוכבית גדולה. רוב הבנקים יעודדו/יחייבו אתכם לקחת את כל הקבועות במשיכה הראשונה. מה זה אומר בתכלס? שלמרות שאתם צריכים לשלם לקבלן רק 200 אלף בתשלום הבא יש מצב שתשלמו לו 400 אלף.


היתרון: מגדיל את הוודאות בעסקה כי קיבענו ריביות על החלקים הקבועים במשכנתא ואין הפתעות לאורך כל חיי ההלוואה. בנוסף, אם מדובר ברכישה מקבלן, סבירות גבוהה שה-400 אלף שקל יורדים לנו מחשבון ההצמדה של מדד תשומות הבניה. שימו לב - יש לבדוק כי הקדמת תשלומים אכן מפחיתה את סכום ההצמדה כי לא כל הקבלנים במחיר למשתכן מוכנים לזה.

החסרון: לפי הדוגמא האקראית שלנו, אנחנו צריכים לשלם רק 200 אלף אבל העברנו כבר סכום כפול מה שגורר החזר חודשי גבוה יותר. מאחר ולרוב מדובר ברוכשים שעדיין גרים בשכירות ומשלמים שכר דירה חודשי - גובה התשלומים הכפולים הוא כמובן נקודה קריטית.


שימו לב: אתם לא חייבים למשוך את כל הקבועה במשיכה הראשונה אבל מלבד בנק הפועלים - רוב הבנקים יצמידו לכם את הריבית הקבועה לעוגן מסוים כך שתמשכו אותו בעתיד הוא כמובן עלול להשתנות. כמו כן, בבנק דיסקונט אם לא מושכים את כל הקבועות במנה הראשונה אז הבנק מעלה את הריביות במסלולים אלו.


ריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה / לא צמודה)


בואו נניח שהעברנו את כל הקבועות במשיכה הראשונה וכעת אנחנו מתלבטים האם לשחרר את הריבית המשתנה או את הפריים. שימו לב שהריבית במסלול המשתנה כל 5 שנים נקבעת סופית רק ביום העברת הכסף לקבלן. כלומר יכול להיות שראיתם באישור העקרוני שלכם שהריבית במסלול זה היא 2.6% אך בפועל משכתם את המסלול הזה רק בעוד 3 חודשים והעברתם את הכסף לקבלן? הריבית נקבעת רק ביום המעבר. מהרגע שהכסף עבר מוכרים/לקבלן הריבית תהיה קבועה למשך 5 שנים ולאחר מכן תשנה.


איך היא משתנה?

הבנקים לוקחים נקודת ייחוס מסוימת (עוגן) ועל הנקודה הזאת מלבישים את כרית הרווח שלהם. בואו נניח שהעוגן כיום הוא 0% והבנק מוסיף 2.5% מרווח- אם תמשכו את המסלול היום תשלמו 2.5% ריבית.


אבל אנחנו מדברים על משיכה בפעימות. לכן, מתווסף כאן גורם נוסף של אי ודאות. מה יקרה אם עד שמשכתם את הכסף העוגן עלה בחצי אחוז? המרווח לא משתנה (בעצם עליו חתמנו ביום חתימת הלוואה) ולכן הריבית שלכם עלתה ב-0.5% ותעמוד בדוגמא שלנו על 3.0%. שימו לב לגרף פה למטה (הגרף מראה את העוגן שחלק מהבנקים נשענים עליו במסלול הצמוד).


בגרף ניתן לראות שבין דצמבר 2018 ובין מרץ 2019 העוגן ירד ב-0.43%. כלומר יכול להיות רוכש שחתם על משכנתא בדצמבר וראה באישור העקרוני 3% ריבית במסלול זה אך הוא העביר את הכסף לקבלן רק באפריל ולכן הריבית שהתקבעה לו בפועל ל-5 שנים הקרובות היא 2.57%. כמובן שאותה פרקטיקה יכולה לעבוד גם בכיוון ההפוך (מאוגסט לדצמבר העוגן דווקא עלה ב-0.38%)





ריבית הפריים:

קודם כל - מה זה פריים בכלל? ריבית בנק ישראל + 1.5%. אם ריבית בנק ישראל היום היא 0.25% אז ריבית הפריים היא 1.75%.


עכשיו נניח וחתמתם עם הבנק על פריים מינוס חצי? מה שנשמר לכם לאורך כל התקופה הוא המינוס חצי. אם היום הפריים הוא 1.75% ואתם מעבירים את הכסף היום למוכרים אזי תשלמו 1.25%. אם העברתם את הכסף בעוד שנה ובינתיים ריבית הפריים עלתה ל-2% אזי הריבית שתשלמו היא 2% מינוס חצי = 1.5%.


שימו לב לנקודה נוספת במסלול הפריים: אם העברתם את הכסף היום כשהריבית שלכם היא 1.25% ובשבוע הבא בנק ישראל החליט להעלות את הריבית אז הריבית שלכם התעדכנה באופן מיידי לריבית החדשה.


כלומר בניגוד לריבית הקבועה (שם הריבית מתקבעת לאורך כל חיי הלוואה) ובניגוד לריבית המשתנה (שם הריבית מתקבעת ל-5 שנים מהיום שהעברנו את הכסף) כאן אין מנגנון קיבוע. הריבית עלתה? באופן די מיידי הדבר יתעדכן גם אצלכם בנתוני הלוואה וההחזר החודשי יעלה בהתאם.


#ריבית_קבועה #פריים #עוגן

253 צפיות