תארו לכם שאחרי סקר שוק מקיף ומו"מ ארוך אתם סוגרים עם הבנק את המחיר על ההלוואה הכי גדולה שתקחו בחיים שלכם, אתם לוחצים ידיים וזהו, חותמים על המשכנתא. ואז... אז קורה הדבר הקטן הזה שמשנה את הריביות ומייקר לכם את העסקה בעשרות אלפי שקלים. אז סוף סוף בנק ישראל נדרש לנושא והנה הוא הוציא טיוטה לפני הוראה שאמורה למנוע הפתעות לגבי שווי הדירה ולמנוע הפתעות לגבי הריביות שתקבלו במשכנתא לאחר שכבר חתמתם עליה. אוקיי, בואו נסביר לעומק
כיום כאשר אתם רוכשים דירה יד שניה (כלומר דירה שלא מקבלן) ומגיעים לבנק לבקש משכנתא, כל התהליך מסתמך על מחיר החוזה. רכשתם דירה ובחוזה כתוב שמחירה מיליון שקל? בשלב זה הבנק עושה את כל החישובים שלו לפי מחיר של מיליון שקל.
מה זה אומר את החישובים שלו? נניח וביקשתם 750 אלף שקל משכנתא, זה אומר שאתם מבקשים 75% מימון (שזה המקסימום האפשרי), נניח וביקשתם 600 אלף שקל משכנתא - מבחינת הבנק ביקשתם 60%. 600 אלף משכנתא ביחס למיליון שקל מחיר הדירה - זה 60%.
הבנקים קובעים את הריביות לפי החישובים האלו, מה שנקרא יחס המימון. המונח הזה קובע במידה רבה את הריביות שתקבלו בבנקים והוא מחושב בצורה פשוטה: היחס בין המשכנתא שאתם לוקחים לבין שווי הנכס. רכשנו דירה במיליון שקל ולקחנו משכנתא של 500 אלף – יחס המימון שלנו עומד על 50%. בגדול אם יחס המימון שלכם נמוך מ-45% אתם צפויים לקבל ריביות מעולות. אם הוא בין 45%-60% - תקבלו ריביות טובות ואם הוא מעל 60% ועד 75% תקבלו ריביות קצת גבוהות יותר
60% מימון? תתפללו
עד כאן הכל טוב יפה, כי אתם רוכשים דירה במיליון, הצלחתם לארגן הון עצמי של 400 אלף לצורך הרכישה והנה אתם צריכים 60% מימון. עשיתם משא ומתן עם הבנקים, הצלחתם להוריד אותם, הגעתם להצעה הנבחרת וקדימה, חתמתם עם הבנק.
רק אחרי החתימה הבנק מחייב אתכם להביא שמאי שיראה את הדירה שאתם רוכשים. בלא מעט מקרים השמאי היה קובע ששווי הדירה הוא שונה. למה? כל מיני סיבות, בעיות רישום, חריגות בניה או סתם שלהערכתו היא לא שווה מיליון שקל. אז השמאי בדוגמא שלנו מוציא שמאות של 900 אלף שקל. לאיזה מחיר הבנק יתייחס? נכון, לנמוך מבין השניים (הנמוך מבין מחיר החוזה לבין השמאות)
אבל אתם באמת קונים דירה במיליון ואתם באמת צריכים משכנתא של 600 אלף. בשלב הזה שאתם אחרי המו"מ ואחרי שחתמתם עם הבנק על המשכנתא, הבנק יגיד לכם אני עדיין אתן לכם 600 אלף אבל עכשיו אני מחשב את יחס המימון בצורה שונה. זה 600 אלף מתוך 900 אלף ולכן יחס המימון שלכם עולה ל-66%.
זוכרים שיש מדרגות? עד 60% זה ריביות מסוימות, ומעל 60% זה ריביות גבוהות יותר. כך יוצא שלמרות שעשיתם אחלה של מו"מ עם הבנקים, ברגע הקובע הבנק שאיתו כבר חתמתם מעלה לכם ריביות, מייקר את העסקה עשרות אלפי שקלים ואין צורך להרחיב על עוגמת הנפש.
אם ללכת למקרה הקיצון תחשבו וביקשתם מהבנק 750 אלף שקל שזה המקסימום האפשרי (75%). בעקבות הערכת השמאי - השווי של הנכס מבחינת הבנק עומד על 900 אלף שקל ורק מהסכום הזה הוא יסכים להעניק לכם 75%. כלומר כעת המקסימום משכנתא שתקבלו עומד על 675 אלף שקל. הנה נוצר לכם בור של 75 אלף שקל שאתם צריכים להביא מהבית, והנה ריצות אחרי הלוואות יקרות שיכולות לסבך אתכם או אפילו פיצוץ העסקה.
אגב, עד כה הדרך להמנע ממציאות כזאת הייתה להזמין באופן פרטי שמאות כדי להבין מה הערך של הדירה. הבעיה של האופציה הזאת הייתה המחיר. מחיר השמאות הפרטי היה עולה פי 3 או 4 ממחיר השמאות דרך הבנק. רק שהשמאות של הבנק אפשרית רק אחרי חתימה על חוזה לרכישת דירה וחתימה על משכנתא.
אז מה יקרה עכשיו?
על פי ההודעה של בנק ישראל, כעת כבר בשלב הראשוני של קבלת אישור עקרוני מהבנק - הבנק יוציא לכם רשימת שמאים שתוכלו לפנות אליהם כדי לקבל שמאות והערכת מחיר. אל תטעו, השמאי עדיין יכול להעריך את הנכס ב-900 אלף אבל לפחות זה יקרה כבר בשלב הראשוני ועוד לפני שחתמתם עם הבנק. לפחות זה ייתן לכם אופציה להיערך לזה ולהחליט האם ממשיכים או יורדים מהעסקה.
אגב, נניח והוצאתם שמאות דרך בנק א' ובסוף בחרתם לא להמשיך דרכו? ההודעה של בנק ישראל מחייבת את הבנקים לקבל את השמאות הזאת גם אם היא לא הוצאה דרכם.