החלק מערך הדירה שנשלם לבנק ממקורותינו הפרטיים – חסכונות, סיוע מהורים וכדומה. אם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ושילמנו 350 אלף שח – המשמעות היא ששילמנו 35% מערך הדירה באמצעות הון עצמי ועל 65% מערך הדירה ניקח משכנתא. על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא לפחות 25% הון עצמי בעת רכישת הדירה

מושג חשוב שמשפיע מאוד על שיעור הריבית של המשכנתא. המושג משקף את היקף המשכנתא ביחס לערך הדירה. אם מחיר דירה עומד על מיליון שקלים ונטלנו משכנתא של 650 אלף שח – המשמעות היא שלקחנו משכנתא ביחס מימון של 65%. באופן כללי, ככל שיחס המימון יהיה נמוך יותר – הסיכון עבור הבנק יורד ולכן הריבית שיציע תהיה נמוכה יותר. על פי הוראות בנק ישראל זוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה לא יכול לקחת משכנתא ביחס מימון העולה על 75%. באשר למשפרי דיור (מוכרים דירה כדי לעבור לדירה אחרת) יחס המימון הוגבל ל-70% ועבור משקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה) יחס המימון הוגבל ל-50%

 

הסכום אותו נחזיר מדי חודש לבנק כדי לפרוע את המשכנתא. החזר החודשי מורכב הן מהקרן (ההלוואה עצמה) והן מריביות והצמדה. כלומר אם ההחזר החודשי שלנו למשל הוא 4000 שח בחודש – חלקו מוקדש להחזר ההלוואה עצמה וחלקו הוא תשלום ריביות והצמדה. ההחזר החודשי יכול להשתנות מחודש לחודש – תלוי בשינויי אינפלציה וריבית המשק

מדד חשוב נוסף הוא היחס בין תשלום המשכנתא החודשי לבנק לבין השכר שלנו. השכר שלנו במובן זה כולל את השכר ברוטו של שני בני הזוג בניכוי הוצאות קבועות. אם יש לכם למשל הלוואה פתוחה באחד הבנקים שיתרת התקופה שלה היא מעל שנה וחצי – החזר ההלוואה ינוכה מהשכר לצורך החישוב. על פי הוראות בנק ישראל לא ניתן לקחת משכנתא בתשלום חודשי העולה על 50% מסך ההכנסה הפנויה של משק הבית

שפיצר הוא לוח סילוקין הנפוץ ביותר כיום בשוק המשכנתאות וההגיון שלו פשוט: לוח תשלומים שמחלק את סכום החוב (פלוס הריביות) בצורה שווה על כל חודשי ההלוואה. בצורה כזאת אנו נשלם תשלום חודשי כמעט זהה לאורך כל חיי הלוואה. רק לשם הדוגמא – נניח שלקחתם הלוואה של 10 שקלים למשך שנה, ועל הלוואה כזאת תשלמו לאורך חיי הלוואה 2 שקלים ריבית (כלומר סך הכל אתם חייבים לבנק 12 שקל) – המשמעות היא שבלוח שפיצר תחזירו כל חודש שקל אחד לבנק. צריך לזכור ששינויים במדד או בריביות השוק יכולים להעלות או להוריד את ההחזר החודשי. כמו כן חשוב להבין שככל שנפרוס את החוב לתקופה ארוכה יותר, כך נשלם יותר תשלומי ריבית. הרבה יותר

 

למה בכלל גובים עמלת פרעון מוקדם? שאלה טובה. יש היום הרבה ויכוחים בנושא ואפילו עלתה הצעת חוק לבטל את העמלה הזאת. ההגיון הקיים אומר שכאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה הוא בעצם התחייב לנו לריבית מסוימת ועל סמך זה הוא עושה את החישובים הפנימיים שלו (קונה כסף וכדומה). אם אנחנו נגיע לבנק באמצע תקופת הלוואה ונבקש לשנות את הלוואה לריבית זולה יותר אנחנו כביכול "שוברים" את החוזה והבנק צריך לפצות את עצמו על כך. אם לדוגמא לקחנו ריבית קבועה לא צמודה של 4% ל-25 שנה ואחרי 5 שנים הריביות ירדו והגענו לבנק כדי להחליף את אותו מסלול ל-3% ריבית – הבנק כביכול הפסיד 1% ריבית למשך 20 שנה והוא קונס אותנו על כך. הקנס הזה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. נשמע לכם מרגיז? אני מסכים אבל זו פרקטיקה שעובדת גם בחדר כושר שם מי שעשה מנוי שנתי וביקש אחרי חצי שנה לצאת ממנו, נדרש "לפצות" את חדר הכושר

מדד המתפרסם בכל 15 לחודש ומשקף את השינויים החודשיים של מחירי סל מוצרים ושירותים המהווה סל צריכה של משפחה ממוצעת. שינוי המדד משפיע על סכום הלוואה שלקחנו (רק על הלוואה הצמודה למדד) ובהתאם משפיע על ההחזר החודשי. לשם הפשטות, אם לקחנו הלוואה של 100 אלף שקל צמודה למדד והמדד עלה ב-1% אנחנו חייבים לבנק 101 אלף שקל

 

בנק ישראל מפרסם את הריבית המרכזית במשק 8 פעמים בשנה (אחת לחודש וחצי בערך). למה זה מעניין? כי ריבית בנק ישראל משפיעה באופן ישיר על מסלול המשכנתא הצמוד לפריים וכן באופן עקיף על המסלולים הנוספים. שינוי בריבית בנק ישראל יגרור העלאה במסלול הפריים ולכן גם עלייה בהחזר החודשי

 

משרד השיכון והבינוי מאפשר נטילת משכנתא צמודה למדד בריבית מפוחתת לאוכלוסיה הזכאים. גובה המשכנתא במסלול זה נקבעת לפי מספר קריטריונים וניקוד כפי שנקבע באתר המשרד. הזכאים יקבלו ריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת לאותה התקופה ולא יותר מ-3% ריבית

 

אם מסיבות כאלו ואחרות לא נוכל לשלם את תשלום המשכנתא הקרוב לבנק, נפנה אליו ונבקש "גרייס" (דחיית תשלום). גרייס יכול להיות גרייס מלא – כלומר לא לשלם כלל את התשלום החודשי לתקופה מסוכמת או גרייס חלקי – לשלם רק תשלומי הריבית. אם למשל ההחזר החודשי עומד על 4,000 שח וקיבלנו גרייס מהבנק לשלושה חודשים- בכרייס מלא לא נשלם את התשלום במשך שלושה חודשים ואילו בגרייס חלקי נשלם רק את הריבית (נגיד 1500 שקל) מתוך ה-4,000. התשלומים הנדחים נפרסים מחדש ליתרת תקופת ההלוואה – דבר שמעלה את ההחזר החודשי

אתם בשלב החיפושים, החלטתם על תקציב מסוים לרכישת הדירה או שכבר יש לכם על הכוונת דירה מסוימת – כך או כך אתם צריכים לוודא שהבנק ייתן לכם משכנתא. אישור עקרוני נועד בדיוק בשביל זה. אתם פונים לבנק, עונים על השאלות, מציגים מסמכים והבנק מחליט אם לאשר  העמדת משכנתא וכמובן באיזה תנאים (מסלולים, ריביות וכדומה). האישור שקיבלתם הוא התחייבות עקרונית (לא משפטית) של הבנק שהוא מוכן להעמיד את ההלוואה בתנאים שציין וההתחייבות הזאת תקפה ל-12 יום (שימו לב, לא ימי עסקים). אבל, וזה אבל גדול – האישור הזה מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם מדויקים ונכונים ולא יתגלה משהו שיכול לשנות את התמונה. המשהו הזה לא חייב להיות משהו דרמטי – יכול להיות שהוא פשוט משנה קצת את יחס ההחזר מהכנסה או את יחס המימון והנה סיבה שיכולה לשנות את הריביות או את תנאי המשכנתא

 

על יחס ההחזר מההכנסה דיברנו, אבל כמו כל רגולציה טובה, גם כאן היו סדקים וחורים. בנק ישראל זיהה שחלק מציבור הלווים עוקף את הגבלת יחס ההחזר באמצעות הכנסת לווה נוסף (אמא, אבא וכדומה). לכן הבנק הוציא הוראה נוספת והגדיר שני דברים: א- במקרה כזה הלווה הנוסף חייב להיות בן משפחה מדרגה ראשונה. ב- רק חצי מהכנסתו של הערב התומך תוכר לעניין יחס ההחזר והוא ישלם לפחות 20% מההחזר החודשי.

לדוגמא: זוג צעיר מרוויח 10 אלף שקל ביחד, ואמא של אחד מבני הזוג מרוויחה 8 אלף שקל. הזוג מכניס את האמא להיות ערב תומך אך רק 4 אלף ייחשבו לצורך יחס ההכנסה כך שבסופו של דבר הזוג (והאמא) מחזיקים בהכנסה של 14 אלף ולכן יכולים לקחת משכנתא עם החזר חודשי של עד 7 אלף שח בחודש

 

 

הגיע הזמן להפסיק לפחד - מונחים בגובה העיניים

הון עצמי
יחס מימון
החזר חודשי
יחס החזר מהכנסה 
לוח שפיצר
עמלת פרעון מוקדם
מדד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
מסלול זכאות
גרייס
אישור עקרוני
לווה תומך